Члены федерации договорились публиковать в открытом доступе информацию об изменениях арендной платы. Они также просят Минпромторг как регулятора отрасли выступить с законодательной инициативой: - «о введении запрета на установление в договорах размера арендной платы в иностранной валюте или установление зависимости размера арендной платы от курса той или иной иностранной валюты, о введении общего требования к арендодателю о заключении долгосрочного договора аренды сроком не менее, чем на 10 лет, с установлением исчерпывающего перечня оснований, наличие которых позволяет сократить установленный срок».
Проблема стоимости аренды обострилась в связи с ростом курса доллара, к которому привязана стоимость квадратного метра. Сейчас началась пора перезаключения договоров аренды на будущий год, в связи с чем и возникли споры. Около половины арендаторов автоматически проиндексировали размер платы соразмерно новому курсу доллара, который с лета подорожал почти в два раза.
«Сейчас десятки ресторанов просто закрываются, даже не переходят на другие площади, - пояснил «Эксперт Online» Игорь Бухаров, президент Федерации рестораторов и отельеров. – Кто-то продает бизнес, кто-то сливается в холдинги. Есть и те, кто открываются, - они задумали открыть бизнес еще с начала года. Но сейчас не лучшее время для них».
По словам Игоря Бухарова, эффект от внутреннего соглашения уже дает о себе знать. Дело в том, что помещение под ресторан специфическое, переоборудовать его под другие цели хлопотно, поэтому основной арендатор - владелец предприятия общепита.
«Сейчас договорились все не поддаваться на давление владельцев здания. Многие заняли такую позицию с арендодателем: если ты говоришь, что за этим помещением скопилась очередь – покажи нам следующего арендатора, тогда мы сразу же съедем, - говорит Игорь Бухаров. – Вот меморандум для этого и нужен: не занимать помещение после терпящего беду коллеги. И у некоторых владельцев зданий уже умерился аппетит».
На снижение арендной платы или исчисление ее в рублях только в Москве согласилось уже около половины арендодателей из нескольких тысяч. Трудности возникают в основном с теми рантье, которые живут за границей. Они автоматически расторгают договоры с теми, кто не согласен на уплату аренды по нынешнему курсу доллара.
«Рестораны первыми пострадали от повышения арендной платы, поскольку у них в стоимости бизнеса аренда составляет около 20%, это больше, чем в среднем по ритейлу», - пояснил «Эксперт Online» Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International
Отрасль общепита терпит бедствие уже третий год. С 2011 года закон уровнял их с производителями алкогольной продукции, ввиду чего налоговая инспекция стала требовать при изготовлении коктейлей уплату акциза как с новопроизведенного алкоголя. Кроме того, для магазинов и ресторанов ввели единую лицензию на продажу алкоголя, что значительно затруднило для последних ведение бизнеса. Например, появилось требование о том, что площадь торгового зала не должна быть менее 50 квадратных метров. В итоге многие небольшие кафе либо закрылись, либо до сих пор платят так называемую административную ренту, взятки инспекторам. Также рестораторы стали объектом посягательства со стороны мошенников после того, как продавать алкоголь запретили ближе ста метров от медицинских, детских и образовательных учреждений.
«Кто угодно может арендовать кабинет возле ресторана, поставить массажное кресло, получив лицензию от Минздрава – и он уже медучреждение, - говорит Мария Орлова, старший юрист Федерации рестораторов и отельеров. – В итоге приходят к владельцу ресторана и требуют откуп – иначе, мол придется тебе закрыться».
Запрет на курение в ресторанах, введенный летом этого года, «оттянул» до 20% клиентов. Отчасти бизнес пострадал из-за антисанкций на продукты из Европы и США. Производители аналогов из Латинской Америки, пользуясь случаем, повысили цены, например, на мясо, в полтора раза. Теперь цены повышаются и ввиду девальвации рубля.
«Сейчас из-за всех этих факторов, плюс снижения уровня жизни из-за девальвации при выборе «сходить в ресторан или нет», подавляющее большинство выбирает «нет», - пояснил «Эксперт Online» Вадим Прасов, вице-президент Федерации рестораторов и отельеров. - Много последовало корпоративных отказов. Например, точно знаю, что «Лукойл» отказался от брони в ресторане, «Россгострах», а также другие крупные организации. То есть те, кто рассчитывал на тучный декабрь, который поможет выжить в пустом январе, могут попрощаться с планами. В прошлом году в три раза больше заявок было на корпоративные праздники».
Теперь же рестораны начали закрываться и ввиду повышения арендной платы. Известно, что из-за этого уже местами закрыта сеть ресторанов «Елки-Палки», «Евразии». Вопрос выселения навис над заведениями «Росинтер» («IL Патио», «Планета Суши», «TGI Fridays», «Costa Coffee»). Ранее ввиду нерентабельности бизнеса сеть «Кофе – Хаус» была продана владельцу ООО «Шоколадный дом» (сеть «Шоколадница») Александру Колобову.
«Больше половины договоров аренды заключены с привязкой к курсу доллара, поэтому сейчас все без исключения ведут горячие переговоры с арендодателями, - говорит Мария Орлова. – Вопрос стоит просто: дадут им выжить, чтобы дальше получать с них плату или нет».
Это при том, что в целом, например, по Москве ставки аренды в этом году снизились с 1900 долларов за квадратный метр в год до 1200. Однако девальвация привела к тому, что рублевая плата за аренду повысилась в среднем на 60%.
«Активные переговоры по стоимости аренды ведут сейчас все арендаторы, почти во всех отраслях, - говорит Николай Казанский. - У операторов торговли и общепита обороты в рублях не увеличиваются, а у некоторых даже падают, поэтому речь идет о переходе на рублевые ставки или фиксации курса валюты. Около половины арендодателей согласны с этим: те, кто вникает в суть проблем арендаторов и выстраивает с ними партнерские отношения, часть еще нет. Большинство арендаторов приостановили вообще процесс заключения новых договоров, чтобы посмотреть, как дальше будет развиваться ситуация».
Сговорчивее всех сейчас владельцы площадей в торгово-развлекательных центрах. Уход ресторана для них – это общий вред всей концепции ТРЦ. Кроме того, общая ситуация на рынке такова, что предложение торговой недвижимости в крупных городах в целом увеличилось. По данным Colliers International, в России продолжается активное строительство профессиональных объектов торговой недвижимости. Так, в III квартале
2014 года было открыто 15 торговых центров с общей арендопригодной площадью более 500 000 квадратных метров, что превышает результаты за все I полугодие 2014 года. Всего с начала 2014 года были открыты 30 торговых центров с общей арендопригодной площадью свыше 1 млн кв. м, это на 40% больше показателя 2013 г., когда за 9 месяцев было введено аналогичное число ТЦ суммарной площадью почти в два раза меньше.
В городах-миллионниках девелоперы анонсируют ввод еще 260 000 квадратных метров новых объектов до конца 2014 года. В IV квартале 2014 года ожидается открытие еще 40 торговых центров с общей арендопригодной площадью более 1,6 млн квадратных метров, более половины из них придется на Москву. Избыток предложения усилится, а значит, арендаторы, скорей всего, смогут убедить владельцев помещений забыть о привязке к доллару. И это касается далеко не только рестораторов.
«Сейчас более чем активно все ритейлеры договариваются о будущей ставке аренды. 2/3 договоров заключались в валюте и сейчас пересматривается курс рубля, - пояснил «Эксперт Online» Денис Стенько, директор по развитию Inventive Retail Group (бренды re:Store, Samsung, Sony, Nike, LEGO). - По 36 рублей за доллар уже никто привязку не делает, но на уровне 40-42 рубля за доллар в основном сговариваются. Поскольку 50-60 рублей уже убийственно для ритейла, мало кто сможет работать в плюс. Мы по своим магазинам сделали стресс-стест и выяснили, что аренде при курсе 50 долларов за доллар около 20 магазинов придется закрыть».
У ритейлеров пока не возникла идея проявления солидарности как у рестораторов. Отчасти это связано с меньшей остротой вопроса: предложение помещений для вещевого ритейла намного больше, чем для ресторанов.
