В Москве завершилась традиционная весенняя выставка «Недвижимость-2014», где строительные и риэлторские компании показывали лицом свой лучший товар. Главным образом - новые строящиеся жилые комплексы в столице и ближайшем Подмосковье.
Между красочными макетами прогуливалось немалое количество посетителей. Агитировать их за то, что жилье - лучшая сберкнижка, нынче
менеджерам практически не приходилось, скачки курса рубля это сделали гораздо лучше. Вопрос скорее стоял так: куда вложиться, если денег в обрез на однушку-двушку по ипотеке, но так, чтобы при этом еще и заработать?
Новостройки, но не недостройки
Специалисты сходятся в мнении: если потенциальный инвестор - отнюдь не Абрамович, то заработать на недвижимости ему сейчас реально главным образом на рынке новостроек. Даже если цены на жилье практически не растут, стоимость будущей квартиры в новом доме вырастает все равно - по мере его строительства.
- В новом проекте есть три основных этапа: это нулевой цикл, когда цены на квадратный метр находятся на минимальной отметке; фасадные работы, когда объект практически готов, на этом этапе цены уже на 30 - 40% выше первоначальных; и ввод в эксплуатацию - на этом этапе доходность может составлять 70 - 100% по сравнению с начальным уровнем, - объясняет Игорь Быченок, директор департамента продаж недвижимости «Галс-Девелопмент». - Доходность может быть и 100 - 150% за 2 - 2,5 года, если вложить деньги на начальном этапе, а внутри объекта выбрать ликвидную квартиру. Это 20 - 25% годовых.
Если сравнивать с банковскими депозитами, то получается, что новостройка - вложение более выгодное. Конечно, при условии, что застройщик надежный.
Что выбрать?
- Выбор новостройки прежде всего зависит от бюджета, - говорит Игорь Быченок. - Наиболее востребованы будут не слишком масштабные проекты, где нет нескольких очередей строительства. Чем короче срок строительства, тем интереснее проект с точки зрения вложений. При этом важно обращать внимание на финансирование проекта. Если строительство ведется исключительно за счет полученных от продажи средств, то сроки ввода в эксплуатацию могут сильно затянуться. Если же финансирование идет за счет кредитных денег, то сроки с большей вероятностью будут соблюдены. Перспективный вариант - объекты, которые расположены недалеко от новых станций метро.
- Я бы рекомендовал новостройки средней стадии готовности, то есть те, которые относительно скоро будут сданы, но 10 - 20% прироста цены еще дадут, - советует Роман Вихлянцев, член совета Гильдии риэлторов Москвы. - Если предполагаете, что будете сдавать квартиру в аренду, лучше выбирать те, которые сдаются уже с ремонтом. Такие варианты сейчас есть, в них сразу можно заселять жильцов - без дополнительных затрат на приведение квартиры в пригодный для жизни вид.
Как далеко от Москвы стоит забираться
Как поясняют эксперты, учитывать надо два фактора. Первый - на сколько может подорожать сама новостройка по мере роста в ней числа этажей. С этой точки зрения в качестве сберкнижки годится любая надежная новостройка, на которую у вас хватает денег, территориально - вплоть до подмосковной второй бетонки.
Второй фактор - реально ли будет на новой квартире заработать, сдавая ее в аренду.
Здесь выбор более ограничен.
- Сдавать жилье, которое находится дальше 20 км от МКАД, невыгодно, - предупреждает Роман Вихлянцев, - на него практически нет спроса.
ВАЖНО!
- Стоит иметь в виду, что с 1 января вступил в силу закон об обязательном страховании договоров долевого участия в строительстве. Возможных вариантов три: 1) страхование ответственности застройщика в страховой компании, 2) оно же - но в обществе взаимного страхования, созданного самими строительными компаниями, 3) гарантом строительства выступает один из банков. В любом случае проблема обманутых дольщиков у нас теперь решается примерно так же, как во многих западных странах: застройщик не выполнил обязательства - дольщик получает назад вложенные деньги за счет страховки или банковской гарантии.
- Естественно, действует новшество только в случае белых схем строительства - то есть когда договор с дольщиком заключается в полном соответствии с законом о долевом строительстве.
- Законных строек за последние годы заметно прибавилось. В Подмосковье, в частности, этому заметно поспособствовал реестр проблемных застройщиков, который теперь ведут областные власти, - попадать туда никому не хочется, поскольку продажи сразу падают.
