Глядя с такой стороны, ухудшение условий взимания налога с дохода от продажи квартир не выглядит мудрым. Состояние народного хозяйства решительно зависит от спроса на жильё. До такой степени, что динамика этого спроса служит в США главным опережающим показателем экономического цикла (считается, что снижение числа выданных разрешений на жилищное строительство сообщает о скором начале падения ВВП, то есть собственно кризиса). То же самое и во всём мире, и у нас: строительство является основным двигателем экономического развития.
Между тем, удлинение срока владения жильём, после которого налог на продажу не взимается, приведёт к тому, что привлекательность его как предмета для вложения денежных средств уменьшится. Попросту, снизится спрос на инвестиционные квартиры. Которые, между прочим, составляют до 25% от всех продаж жилья в Москве и области. Скорее всего, похожие цифры и по стране в целом. Четверть рынка!
Беда, что инвестционный спрос очень эластичен по цене. (Спрос на жильё в целом не очень эластичен). Его можно сравнить с тем, как изменяется поведение вкладчиков денег в банки под влиянием ставки процента, где даже один процентный пункт в плюс или в минус вызывает ажиотажный переток вкладов. Теперь сравним. Вложили сто тысяч долларов в квартиру и хотим продать её через 3 года, без налога. Пусть стоимость квартиры растёт на 5% в год, доход составит $15 тысяч. Если будет изъято в виде НДФЛ через 3 года 13%, это уменьшит доход на $1950, до $13050. Ставка процента на вложение в квартиру уменьшится до с 5% до 4,35%. Ощутимый удар для инвестора!
Однако снижение дохода - цветочки. Ягодка – обесценение рубля. Поскольку завершения ему пока не видно, рублёвые цены будут расти: наш рынок недвижимости, по сложившемуся обычаю, «живёт» в валюте. За последний год рубль по отношению к доллару упал примерно в полтора раза: с 30 до примерно 45 рублей. А мытари считают в рублях, хотя бы вы рассчитывались долларами. Соответственно, когда действительная стоимость квартир расти не будет, при продаже будет появляться рублёвый доход. Наша квартира, купленная в прошлом за 3 миллиона рублей, по новому курсу будет стоить 4,5 миллиона. И с 1,5 миллиона рублей, по сути, несуществующего дохода, придётся уплатить те же 13%: 195 тысяч рублей, или $4333. Это будет 4,33% убытка, считая в валюте.
И какой же дурак станет на таких условиях совершать инвестиционные вложения в квартиры? Пока рубль не обретёт устойчивость, никаких инвестиционных вложений ждать не приходится вообще. А что такое сокращение рынка на четверть?
Снижение спроса на квартиры пробежит по цепочкам создания стоимости сквозь всё народное хозяйство (в строительство, затем в отрасль стройматериалов и строймашин, далее в энергетику, топливную и все прочие отрасли, в банковскую систему, и почти везде). Многие потеряют работу, у других уменьшатся доходы. Некоторые предприятия обанкротятся. Налоговые поступления уменьшатся, расходы на выплату пособий по безработице возрастут. Крохотный приварок в казну от продажи квартир раньше, чем через семь лет после покупки, будет многократно перебит потерями от удара снижением инвестиционного спроса по строительной отрасли.
В условиях обесценения рубля правительству следовало бы вообще отказаться от обложения доходов от продажи квартир, чтобы привлечь дополнительные инвестиционные деньги в строительство: крохи, которые получает сейчас от этого налога казна, не сравнимы с потерями от падения спроса. А наши мудрецы намерены усугубить и без того близкое к катастрофическому положение на рынке недвижимости! (сообщают, что эту меру придумал председатель бюджетного комитета Думы Андрей Макаров).
Застарелая беда: полная налогово-экономическая безграмотность что членов правительства, что гласных Думы. Не ведаю, как её лечить? Можно бы создать краткий курс налоговой экономики для начальства (не путать с курсом «налоги и налогообложение», рассказывающем о том, какие существуют налоги). Однако как убедить их всех, что они не смыслят в этих важных вопросах, и нуждаются в обучении? Да и профессоров-экономистов, кто занимался бы серьёзно экономикой налогов, не знаю: существуют они у нас вообще?
Хорошая новость только одна: велики шансы на долгосрочное снижение долларовых цен квартир вследствие налогового новшества. Непонятно, правда, безработные, что ли, станут покупать это убийственно дешёвое для народного хозяйства жильё?
