В целях придания новой программе предсказуемого характера важно уже на момент выдачи ипотечных кредитов и кредитов на этапе строительства иметь однозначное понимание возможности будущего рефинансирования такого портфеля в ЦБ при соблюдении установленных требований к отдельным кредитам, входящим в обеспечение облигаций, и к самим облигациям, подчеркивают в АРБ. «Представляется, что указанные требования целесообразно установить в нормативном акте Банка России. Кроме того, необходимо обеспечить возможность проведения операций биржевого РЕПО с такими бумагами без предъявления требований о наличии биржевых котировок по ним», - говорится в письме
Включение в программу не только облигаций с ипотечным покрытием, но и облигаций с залоговым обеспечением, позволяющим без ограничений секьюритизировать ссуды, обеспеченные залогом прав по договорам участия в долевом строительстве, в АРБ обосновывают стремлением получить скорейший эффект. А во избежание значительного ухудшения кредитного качества выпускаемых облигаций предложено установить требования к объектам незавершенного строительства, а также требование обязательного страхования кредитного риска по таким ссудам. «При соблюдении указанных условий предлагаем снизить требования к объему удержания первого риска оригинаторами (банк, первоначально выдавший кредит), который в соответствии с Федеральным законом «О рынке ценных бумаг» составляет 20%. Для этого необходимо вывести данное требование из закона на уровень нормативного акта Банка России и дифференцировать его в зависимости от типа и качества секьюритизируемых активов», - пишут банкиры.
Действительно рефинансирование под залог ипотечных ценных бумаг представляется сегодня актуальным, замечает управляющий активами УК «Фонд Магута» Платон Магута. «Дело в том, что из всех видов кредитования, ипотека считается наименее рискованной, так как под залог ипотечных кредитов, как правило, попадает покупаемая на них недвижимость. Поэтому в случае неплатежеспособности заемщика, банк может просто реализовать залог по рыночной стоимости и таким образом его риски в этой связи сводятся к минимуму. Актуальности этой инициативе добавляет наметившийся в последние кварталы рост ипотечного кредитования и, как следствие, объема строительства жилья. Однако уже сейчас банки (даже крупные) поднимают ипотечные ставки в среднем на 1-1.5 п.п., а в случае отсутствия достаточной ликвидностью под ипотечное кредитование, ставки могут вырасти еще сильнее, что может серьезно сократить темпы роста ипотечных портфелей банков. В итоге это может сказаться и на секторе строительства. Поэтому, на мой взгляд, эта инициатива АРБ вполне оправдана, особенно учитывая, что подобная практика давно существует в развитых странах, и введение подобной меры в России позволит повысить привлекательность ипотечного кредитования».
Понятно, что любой банк заинтересован в максимизации способов пополнения денежных средств, однако в текущих условиях такой запрос может свидетельствовать о дефиците ликвидности на региональных банковских рынках, считает начальник аналитического отдела «Лайф Капитал», ФГ «Лайф» Валерий Пивень. «При этом можно предположить, что речь идет об облигациях, не соответствующих стандартам рефинансирования АИЖК, достаточно активно проводящего подобные операции. Например, просьба может касаться облигаций, в обеспечении которых могут находиться ипотечные кредиты не очень высокого качества. В частности, не зря в письме указана возможность обеспечения договорами долевого строительства, т.е. кредитами, которые пока не предусматривают залог в виде готового жилья. Одновременно банки не хотят отказываться от активов, способных приносить повышенную прибыль, продавая кому-либо подобные облигации», - поясняет он.
ЦБ пока воздержалсяВ ответе на письмо АРБ ЦБ напомнил, что в целях оказания поддержки и стимулирования развития рынка ипотечного кредитования кредитные организации имеют возможность использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка России как ипотечные облигации, так и облигации ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), включенные в ломбардный список регулятора. При этом по мнению ЦБ, операции с ипотечными облигациями целесообразно проводить в рамках существующих механизмов рефинансирования Банка России на срок до 1 года по плавающей ставке. Другое направление развития операций рефинансирования ипотечных кредитов - создание механизма предоставления кредитным организациям кредитов Банка России, обеспеченных закладными, выданными в рамках военной ипотеки. Сейчас прорабатываются порядок и условия предоставления банкам таких кредитов, сообщили в ЦБ.
Одновременно Банк России ведет работу по совершенствованию механизма выпуска облигаций, обеспеченных залогом недвижимого имущества (ипотекой), которые могут быть приняты в качестве обеспечения по операциям рефинансирования. В рамках данной работы определяются требования к ипотечным кредитам, участникам сделки секьюритизации и самим облигациям. В частности, рассматривается вопрос об установлении следующих требований к кредитам, являющимся предметом залога по облигациям: платеж/доход заемщика, кредит/залог, максимальная сумма ипотечного кредита, наличие фактов просроченных платежей и прочие. «Данный подход позволяет сформировать перечень стандартизированных требований к облигациям с ипотечным покрытием (так называемая, квалифицированная секьюритизация). Формирование строго определенных критериев для выпуска облигаций с ипотечным покрытием повышает транспарентность данного инструмента для потенциальных инвесторов», - подчеркивается в письме первого замглавы ЦБ Ксении Юдаевой.
Регулятор соглашается, что введение требования об обязательном страховании кредитного риска по ссудам, обеспеченным залогом прав по договорам участия в долевом строительстве, могло бы способствовать поддержанию качества выпускаемых облигаций с залоговым обеспечением. Однако этот вопрос относится к сфере федерального законодательства. «Результаты внедрения данного механизма позволят сделать вывод о целесообразности введения других, изложенных в письме АРБ, мер поддержки ипотечного кредитования в контексте оценки их эффективности, а также влияния на финансовую устойчивость кредитных организаций», - говорится в письме. А до получения такого рода оценок регулятор считает целесообразным сохранить требование об удержании оригинатором определенной части риска по облигациям с залоговым обеспечением специализированного финансового общества, на уровне не менее 20%.
Мы поддерживаем инициативу Ассоциации российских банков, говорит директор ипотечного бизнеса Локо-банка Ирина Дзюба. «Комментарий ЦБ касательно программ АИЖК понятен, например, в нашем банке был рефинансирован первый пул именно по этой программе, которая запущена еще в марте 2014 года. Есть определенные ограничения, программа распространяется на недвижимость, которая имеет свидетельство о собственности, второе ограничение – это размер средневзвешенной ставки. Социальные программы, такие как военная ипотека, уже не подходят под существующую программу ЦБ от АИЖК. Обращение АРБ говорит как раз о том, что необходимо расширить перечень продуктов, подходящих под программу ЦБ. Это позволит удовлетворить больше потребностей заемщиков, а также расширит возможности банков по выдаче кредитов с пониманием дальнейшего рефинансирования через этот механизм», - пояснила она «Эксперт Online».
Хотя, безусловно, расширение инструментов рефинансирования подобных долговых инструментов позитивно скажется на готовности региональных банков кредитовать жилищное строительство и приобретение квартир, позиция ЦБ, фактически отклонившего просьбу АРБ, также понятна, указывает Валерий Пивень. «В период нестабильности экономической ситуации, региональные банки, имеющие в активах большую долю, как ипотечных кредитов, так и ипотечных облигаций, могут столкнуться с серьезным падением платежеспособности заемщиков. В результате даже норма дисконта в 20% окажется неадекватной для компенсации рисков Банка России. Просьбы снизить дисконт тем более делают доход ЦБ неадекватным принимаемым рискам. При этом к задачам мегарегулятора не относится стимулирование роста рынка недвижимости. Практика, когда рефинансирование Центробанком каких-либо обязательств осуществляется в отношении инструментов с качеством, превосходящим ипотечные облигации, гораздо более соответствует его основным функциям. Однако нельзя исключать вероятность того, что в случае ухудшения ситуации на банковском рынке регулятор рассмотрит упрощение способов предоставления ликвидности», - прогнозирует аналитик «Лайф Капитал»
ЦБ пока воздержится от рассмотрения данной инициативы АРБ, в том числе по причине сильного ослабления рубля, уверен аналитик Управления инвестиционных операций Ланта-банка Роман Ермаков. «Не секрет, что многие банки, получив фондирование от ЦБ в рублях, начинают спекулировать на валютном рынке, покупая американскую валюту. Хотя в спокойных условиях расширение списка активов, принимаемых в залог, будет способствовать увеличению ликвидности в банковской системе и тем самым снижению ставок по кредитам, в том числе для предприятий и населения», - указывает он.
Легкие портфелиАссоциация региональных банков России (АРБР) также обратилась к Банку России с просьбой расширить перечень активов, принимаемых в обеспечение по кредитам, выдаваемым регулятором. В данном случае речь идет о нерыночных активах - кредитах, выданных гражданам и сформированным в портфели однородных ссуд. Согласно предложению президента АРБР, депутата Госдумы Анатолия Аксакова, эти кредиты должны соответствовать ряду критериев: уровень просрочки не должен превышать 1-5% от суммы кредитов, ставки по ним не должны быть существенно выше среднерыночных, а сами кредиты должны быть обеспечены залогом имущества или поручительствами физических или юридических лиц. «Расширение перечня нерыночных активов, принимаемых в обеспечение по кредитам Банка России, позволит кредитным организациям (в особенности малым и средним региональным банкам) диверсифицировать структуру привлеченных средств», - говорится в письме. ЦБ на это предложение пока не отреагировал.
Справка: Спрос банков на кредиты под нерыночные активы (векселя, права требования по кредитным договорам, поручительства других банков) увеличился, по данным Центробанка с начала года на 55% - долги банков перед регулятором на 28 октября 2014 года приблизились к 2,9 трлн рублей. Почти столько же должны банки ЦБ в рамках самого популярного инструмента привлечения ликвидности - кредитов под залог ценных бумаг (операции РЕПО). Ставки по кредитам под нерыночные активы на аукционе 10 ноября 2014 года составят 8,25% годовых - займы впервые будут выдаваться на 1,5 года. ЦБ предоставляет кредиты под нерыночные активы на сроки 1 день и от 2 до 549 дней (1,5 года).Банки сейчас поставлены в достаточно жесткие рамки и продолжают искать дополнительные источники финансирования, особенно в ситуации, когда инвестпрограмма Внешэкономбанка заканчивает действие и о ее продлении речи пока нет, полагает аналитик Grand Capital Юрий Прокудин. «Использование такого метода инвестирования (фактически - рефинансирования с ипотечным покрытием) вполне оправдано, поскольку других механизмов для предоставления целевого льготного финансирования пока нет. Единственным дополнением может стать признание в качестве источника залоговых обязательств для инвестирования нерыночных активов, таких как кредитные обязательства для физических лиц, выдаваемых под залог, но при этом сформированные в определенные портфели с вполне конкретными критериями (уровень ставки, уровень просрочки по портфелю и т.д.) В обоих случаях рефинансирование может осуществляться путем проведения Банком России операций РЕПО либо залогового кредитования с указанными ценными бумагами», - говорит он.
По нерыночным активам обеспечение нужно принимать очень аккуратно, считает Платон Магута. При этом, по его словам, даже залог в виде нерыночных активов сегодня актуален для ЦБ, однако принимать их в качестве обеспечения необходимо с учетом всевозможных рисков, помимо показателей их ликвидности.
