Дефицит доступных квартир на подходе экономкласс в России стремительно сокращается
Российский рынок новостроек переживает структурный перелом, последствия которого могут ощутить миллионы граждан. На фоне в целом активного строительства происходит парадоксальное и тревожное явление — доля самого доступного жилья, экономкласса, сокращается угрожающими темпами. Если в 2023 году каждая четвертая новая квартира относилась к этому сегменту, то к ноябрю 2025 года его доля упала почти вдвое. Эта тенденция грозит в обозримом будущем привести к острому дефициту бюджетных квадратных метров, создав серьезные проблемы для молодых семей и жителей регионов с невысокими доходами.
В 2023 году каждая четвертая новая квартира (26,7%) была представлена в этом сегменте, в 2024-м — уже каждая пятая (21,3%), а к ноябрю 2025 года показатель снизился до 17,8%.
Динамика, зафиксированная аналитиками федеральной компании «Этажи», демонстрирует устойчивый и быстрый спад. Всего за два года доля экономкласса на первичном рынке сократилась почти на девять процентных пунктов. Особенно драматично ситуация выглядит в крупнейших городах-миллионниках, традиционно являвшихся локомотивами массового строительства. К декабрю 2025 года в Перми предложение бюджетных новостроек сократилось до рекордно низких 4%, в Ростове-на-Дону и Казани — до 5%. В Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде этот показатель едва достигал 9-10%, а в Москве и Екатеринбурге — немногим более 10%.
Как отмечает руководитель департамента по коммерческой недвижимости Estate Today Марьяна Меркулович, рынок уже столкнулся с первыми признаками дефицита. «Дефицит жилья экономкласса есть уже сейчас», — подтверждает это мнение и генеральный директор инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип» Евгений Шавнев. География падения наиболее показательна: по данным аналитического ресурса «Движение.ру», за прошедший год сильнее всего доля квартир экономкласса сократилась в Тюмени, Самаре и Волгограде.
Главная причина этого системного сдвига — экономическая. Для девелоперов строительство бюджетного жилья становится все менее рентабельным, а зачастую и вовсе убыточным предприятием. Генеральный директор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин прямо говорит о том, что маржинальность в массовом сегменте стремится к нулю. «Рентабельность проектов в массовом сегменте в последние годы стремится к нулю. А в условиях высоких инфляционных рисков, растущей стоимости земельных участков и нагрузки на девелоперов невозможно бесконечно «усушать» стоимость квартир, чтобы попасть в ценовые ожидания по бюджетному жилью», — поясняет эксперт.
Ограничения по льготной ипотеке, которые ранее поддерживали спрос в этом сегменте, также сыграли свою роль, сделав его более рискованным для застройщиков. В сложившихся условиях логичным выходом для многих компаний стал уход в более дорогие сегменты. «Из-за низкой маржинальности экономкласса многие застройщики изменили стратегию и переориентировались на бизнес-сегмент», — отмечает Марьяна Меркулович.
Бизнес-класс и комфорт-класс предлагают иную экономику. Покупатели здесь менее зависимы от государственных льготных программ, чаще используют собственные накопления, альтернативные инвестиционные инструменты или рассрочку от самого застройщика. Это делает работу в данном сегменте более предсказуемой и прибыльной для девелопера. «Покупатель бизнес-класса менее зависим от льготной ипотеки и чаще использует собственные средства, альтернативные инвестиционные инструменты или рассрочки застройщиков. Поэтому девелоперы сознательно смещают акценты в сторону более прибыльного и предсказуемого сегмента», — добавляет Меркулович.
Однако такая рациональная с точки зрения отдельного бизнеса стратегия ведет к формированию серьезных социально-экономических рисков на макроуровне. Сокращение предложения доступного жилья в первую очередь ударит по молодым семьям, впервые приобретающим жилье, и по регионам, где средняя заработная плата остается относительно невысокой. Возможности накопить на первоначальный взнос по ипотеке на квартиру бизнес-класса или оплатить ее стоимость собственными средствами у этих категорий граждан крайне ограничены.
«Самостоятельно рынок эту ситуацию не исправит — логика экономики проста: девелопер строит то, что выгодно».
Прогнозы аналитиков на ближайшие годы не сулят улучшений. Эксперт компании «Этажи» Ирина Пашковская прогнозирует, что в среднесрочной перспективе доля бюджетного жилья будет продолжать сокращаться на 2–3% ежегодно. Это означает, что уже в ближайшие два-три года сегмент экономкласса в новых домах может стать почти эксклюзивным предложением, а его цена из-за дефицита — существенно вырасти, приближаясь к уровню комфорт-класса.
Таким образом, российский рынок новостроек стоит на пороге серьезной трансформации. Стремление девелоперов сохранить прибыльность в условиях инфляции и дорогих кредитов закономерно ведет их в более дорогие сегменты. Однако следствием этого становится сокращение самого социально значимого сегмента — доступного жилья для широких слоев населения. Как отмечают эксперты, рыночные механизмы сами по себе эту проблему не решат. Остановить опасную тенденцию может только комплекс мер, включающий как целевые государственные программы поддержки строительства экономкласса, так и механизмы, делающие работу в этом сегменте экономически оправданной для самих застройщиков. В противном случае страна рискует получить поколение граждан, для которых даже скромная квартира в новостройке станет практически недостижимой мечтой.
