Рынок перевернулся с ног на голову
На рынке жилой недвижимости России сложилась ситуация, которую многие эксперты называют нетипичной и парадоксальной. Если раньше покупка квартиры непосредственно у застройщика, особенно на ранней стадии, сулила максимальную выгоду, то сегодня картина радикально изменилась. Готовое жилье от частных инвесторов в только что сданных домах зачастую стоит дешевле, чем аналогичные квартиры, которые продолжают продавать сами девелоперы. Разница в цене, которая еще недавно казалась незначительной, теперь в среднем достигает около 6% и все чаще становится решающим аргументом для покупателей.
«Речь идет не о классической «вторичке» в виде старого жилого фонда, а о квартирах в тех же самых новостройках, где право собственности было оформлено буквально недавно – неделю, месяц или несколько месяцев назад. Фактически это тот же новый жилой фонд, но формально перешедший в статус вторичного рынка», — поясняет заместитель председателя комитета по недвижимости Союза пиарщиков России Владимир Шмелев.
Такое положение дел прямо противоположно исторической модели российского рынка. Раньше покупка «с котлована» позволяла сэкономить 20–25% по сравнению со стоимостью готового объекта, компенсируя риски длительного ожидания и возможных задержек сдач. Сегодня же логика перевернута: застройщик просит за квартиру больше, чем частный владелец в том же доме. По данным на январь 2026 года, средняя цена «квадрата» в сданных домах от девелопера достигла 190,7 тыс. рублей, тогда как у частных инвесторов аналогичное жилье предлагается в среднем за 180,5 тыс. рублей.
Льготная ипотека как драйвер роста цен и источник предложения
Ключевым фактором, перевернувшим рынок, эксперты единогласно называют государственные льготные ипотечные программы, в первую очередь — семейную ипотеку. С одной стороны, эти программы были призваны помочь семьям с детьми решить жилищный вопрос. С другой — они стали мощным инструментом поддержки строительной отрасли, искусственно стимулируя спрос на первичном рынке.
Доступные кредитные ресурсы привели к заметному росту цен в сегменте новостроек. Например, в городах-миллионниках средняя стоимость «квадрата» к ноябрю 2025 года выросла на 9,2% в годовом выражении, достигнув 184 тыс. рублей. Одновременно льготная ипотека стала популярным инвестиционным инструментом. Многие покупатели приобретали квартиры у застройщика по сниженной ставке с целью последующей перепродажи, что значительно увеличило объем предложения со стороны инвесторов на рынке готовых новостроек. Сегодня в сегменте эконом-класса в Московской области до 95% сделок с застройщиками заключаются с использованием льготных программ.
Почему частники вынуждены продавать дешевле?
Частные продавцы оказываются в заведомо менее выгодных условиях по сравнению с девелоперами. Им недоступны льготные ипотечные программы для привлечения покупателей. Чтобы продать квартиру, им приходится конкурировать не только между собой, но и с самим застройщиком, который продолжает реализацию оставшихся в доме площадей.
Кроме того, для покупателя приобретение жилья у частного лица сопряжено с дополнительными юридическими рисками. Например, существует теоретическая возможность оспаривания сделки, если продавец в течение трех лет будет признан банкротом. Часть покупателей, особенно осведомленных в правовых тонкостях, предпочитает переплатить, но купить квартиру напрямую у застройщика, чтобы минимизировать подобные риски. Однако для многих финансовая выгода перевешивает потенциальные сложности.
«Так, квартира-студия у застройщика может стоить порядка 10 млн рублей, тогда как идентичный объект от инвестора на рынке может предлагаться не только на 6% дешевле, но в ряде случаев с дисконтом 20–30%», — отмечает Владимир Шмелев.
Давление на застройщиков: нераспроданное жилье и борьба за покупателя
Ситуация на рынке складывается непростая не только для инвесторов, но и для самих девелоперов. К концу 2025 года в домах оставались нераспроданными рекордные 37% площадей (5,6 млн кв. м). После ввода объекта в эксплуатацию продать оставшиеся квартиры становится значительно сложнее, так как к ним перестают применяться льготные ипотечные программы.
Содержание такого «неликвида» ложится на компании серьезной финансовой нагрузкой: необходимо оформлять квартиры на себя, платить налоги и нести расходы по содержанию пустующего имущества. Это вынуждает застройщиков становиться более гибкими. Чтобы ускорить продажи, они все чаще предлагают покупателям различные рассрочки, пытаясь удержать цены на высоком уровне без прямого объявления скидок. В некоторых городах, например в Краснодаре, уровень нераспроданных площадей в домах с вводом в 2025 году превысил 60%.
При этом общий спрос на новостройки демонстрирует рост. По итогам ноября 2025 года количество сделок в городах-миллионниках выросло на 38,4% в годовом выражении. Однако это не отменяет ценового давления, с которым сталкиваются девелоперы, пытаясь реализовать остатки в сданных проектах.
Что выбирают покупатели и как меняется рынок?
Практика показывает, что для клиента, ориентированного на новый жилой фонд, покупка квартиры у застройщика зачастую оказывается экономически нецелесообразной. Все более выгодной стратегией становится поиск предложений на рынке переуступок прав требований (цессия) или покупка готовых квартир в сданных домах непосредственно у частных инвесторов.
Любопытно, что в Москве, несмотря на общую логику рынка, число зарегистрированных договоров переуступки прав по ДДУ за первые три квартала 2025 года снизилось на 28,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это может указывать на то, что инвесторы все чаще предпочитают сначала получить квартиру в собственность, а уже затем выставлять ее на продажу, минуя рынок цессий.
Эксперты сходятся во мнении, что изменение ценового баланса между застройщиками и инвесторами — не временное явление, а новая реальность, которая будет оказывать влияние на объемы сделок на первичном рынке в 2026 году. Рынок частных продавцов уже отрегулировал цены под давлением конкуренции и отсутствия льготных программ. Теперь очередь за девелоперами, которым, вероятно, придется еще больше быть гибкими в ценообразовании и условиях продаж, чтобы оставаться конкурентоспособными в борьбе за платежеспособного покупателя.
