Эксперт раскрыла главные ловушки при покупке квартиры на вторичном рынке
Покупка квартиры на вторичном рынке — для многих путь к собственному жилью, который часто кажется проще и быстрее, чем ожидание новостройки. Однако за кажущейся простотой сделки скрывается целый комплекс юридических, финансовых и бюрократических рисков. Как отмечает эксперт в области корпоративного и семейного права Макка Салигова, даже помощь профессиональных юристов и риэлторов не всегда становится стопроцентной гарантией успеха. Причина — в постоянных изменениях законодательства и появлении новых судебных прецедентов, которые могут кардинально менять ситуацию уже после подписания договора.
Опасности подстерегают покупателя на разных этапах. Речь идет не только о банальной проверке юридической чистоты, но и о новых подходах государственных органов, о которых рядовой гражданин может просто не знать. Например, с 2025 года значительно усилился контроль за сделками с участием несовершеннолетних, а поправки 2024 года упростили взыскание долгов за коммунальные услуги, что напрямую затрагивает новоиспеченных собственников. Игнорирование этих нюансов может привести к тому, что долгожданная квартира обернется судебными тяжбами, финансовыми потерями и даже потерей права собственности.
С 2025 года органы опеки стали чаще отменять разрешения на продажу жилья детей, если средства не были направлены на покупку нового жилья или использованы против интересов ребенка.
Одной из самых серьезных ловушек, по мнению Макки Салиговой, стали сделки с участием недвижимости, принадлежащей детям. Если раньше разрешение органов опеки казалось формальностью, то сейчас ситуация изменилась. Контроль не заканчивается в момент одобрения сделки. Органы опеки тщательно следят за дальнейшей судьбой вырученных средств. Если будет установлено, что деньги не пошли на улучшение жилищных условий ребенка — например, была куплена квартира худшего качества или сделка по приобретению нового жилья вовсе не состоялась, — опека вправе через суд отменить свое же разрешение. Последствия для покупателя, который уже стал собственником, могут быть катастрофическими.
В подобной ситуации юрист дает четкие рекомендации. При покупке жилья у родителей с несовершеннолетними детьми необходимо запрашивать не только разрешение опеки, но и официальный отчет независимого оценщика о рыночной стоимости продаваемой квартиры. Более того, по возможности стоит до перевода денег получить от продавца документы, подтверждающие, что новая недвижимость для ребенка уже приобретена. Идеальным вариантом, сводящим риски к нулю, Салигова называет альтернативную сделку, когда продажа старой и покупка новой квартиры происходят в один день. Отметим, что в определенных законом случаях, таких как возникновение спора о стоимости имущества, проведение оценки является обязательным. Отчет должен соответствовать строгим требованиям Федерального стандарта оценки ФСО №7, который регламентирует порядок оценки недвижимости.
Еще одна «бомба замедленного действия» — это скрытые долги по коммунальным платежам. Поправки в законодательство, вступившие в силу в 2024 году, сделали процедуру взыскания таких долгов через суд максимально простой и быстрой для управляющих компаний и поставщиков ресурсов. Более того, они получили право накладывать судебный запрет на регистрацию перехода права собственности до момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Проще говоря, покупатель может заплатить деньги, но не стать полноправным хозяином квартиры из-за чужих долгов.
Теперь требуется справка об отсутствии судебных споров и письменная справка из МФЦ/УК/ТСЖ об отсутствии задолженности.
Чтобы обезопасить себя, эксперт советует включить в перечень обязательных документов не просто квитанции, а официальную справку об отсутствии задолженности, полученную в Многофункциональном центре (МФЦ), управляющей компании или ТСЖ. Также необходима справка об отсутствии судебных споров по этому адресу. Макка Салигова рекомендует прописывать в договоре купли-продажи существенный штраф для продавца на случай, если информация о скрытых долгах всплывет после сделки. Это дисциплинирует контрагента и дает покупателю финансовый рычаг для компенсации убытков.
Особую опасность, особенно в случае со старым жилым фондом, представляют «внезапные» наследники. Даже если продавец является единоличным собственником много лет, всегда существует риск, что спустя длительное время объявится наследник, о существовании которого никто не знал, или будет найдено забытое завещание. Закон защищает права таких наследников, и если суд признает их права, сделка может быть оспорена, а новый владелец — выселен. В сложных имущественных спорах, включая наследственные, для определения действительной стоимости объекта и правовых претензий может потребоваться судебно-оценочная экспертиза.
Отдельного внимания заслуживает налоговая составляющая сделки. Федеральная налоговая служба ужесточила контроль над сделками с заниженной стоимостью недвижимости. Раньше риски в основном несли продавцы, уклонявшиеся от уплаты НДФЛ. Теперь проблемы могут возникнуть и у покупателя. Если налоговая докажет, что цена в договоре была занижена для ухода от налогов, покупателя могут признать недобросовестным. В случае будущего спора, например, с тем же неожиданным наследником, покупатель сможет претендовать только на сумму, указанную в договоре, а не на реально уплаченные деньги. Также могут возникнуть трудности с получением налогового вычета или одобрением ипотеки из-за подозрений в нелегальном обналичивании средств.
Если цена ниже кадастровой на 20-30 %, стоит подтвердить это экспертной оценкой.
Эксперт настаивает на том, чтобы в договоре фигурировала реальная сумма сделки. Если цена по договору более чем на 20-30% ниже кадастровой стоимости, надежным подспорьем станет отчет независимого оценщика, который профессионально обоснует рыночную цену. Это защитит интересы обеих сторон перед государством. Стоит помнить, что кадастровая стоимость, от которой рассчитывается налог на имущество, может быть оспорена, если она существенно превышает рыночную. Для этого также потребуется отчет об оценке, составленный в соответствии с законодательством. Процедура оценки недвижимости может проводиться по трем основным подходам: сравнительному, доходному и затратному, выбор которых зависит от специфики объекта.
Таким образом, путь к безопасной покупке квартиры на вторичном рынке лежит через тщательную, почти детективную проверку и грамотное юридическое сопровождение. Доверие к продавцу должно быть подкреплено конкретными документами: свежими выписками из ЕГРН, справками об отсутствии долгов и судебных споров, а в случае с детскими долями — еще и доказательствами целевого использования средств. Включение в договор гарантий и штрафных санкций, а также отражение реальной стоимости сделки — не просто формальность, а необходимые инструменты защиты своих прав и инвестиций. Как показывает практика, экономия на профессиональной оценке и юридической проверке на этапе покупки многократно увеличивает финансовые и эмоциональные издержки в будущем.
