Надежды на скорое и существенное удешевление квадратных метров в России могут оказаться преждевременными. По мнению экспертов, текущая ситуация на рынке недвижимости не демонстрирует классических признаков «перегрева», которые обычно предшествуют затяжному спаду. Старший директор группы корпоративных рейтингов агентства АКРА Василий Танурков прямо заявил, что для длительного периода снижения цен в стране сейчас нет фундаментальных предпосылок.
Ключевой аргумент экономиста строится на анализе базовых показателей. В условиях, когда инфляция остаётся на достаточно высоком уровне, а номинальные заработные платы населения продолжают уверенный рост, почва для обвала стоимости жилья просто отсутствует. Рост доходов граждан поддерживает платёжеспособный спрос, не позволяя рынку уйти в глубокую коррекцию.
В России в условиях достаточно высокой инфляции и достаточно быстрого роста номинальных заработных плат пока нет оснований для длительного снижения цен на жилье.
Танурков подробно остановился на понятии рыночного «пузыря», развеивая опасения о его наличии. Для формирования такой спекулятивной ситуации, пояснил аналитик, необходимы два ярких индикатора. Первый — это значительное увеличение доли сделок, совершаемых исключительно с инвестиционными, а не с жилищными целями. Второй — заметное и необоснованное отставание ценовых показателей от фундаментальных основ экономики, таких как уже упомянутый уровень инфляции и реальные доходы людей. По оценке эксперта, в текущий момент ни один из этих тревожных сигналов не наблюдается, что сводит вероятность обвального сценария к минимуму.
Эксперт АКРА: «Пузыря» на рынке жилья нет, а значит и ждать резкого падения цен не стоит
Отдельное внимание экономист уделил динамике на двух ключевых сегментах — первичном и вторичном рынках. Танурков подтвердил, что разрыв в стоимости между новостройками и квартирами в старых домах действительно постепенно сокращается. Однако он обратил внимание на важный нюанс, который часто упускается из виду при упрощённом анализе.
Общедоступные данные, указывающие на средний ценовой дисконт в 60% на «вторичке», не отражают всей картины. Как показывают исследования, например, данные «Дом.РФ», величина скидки напрямую зависит от возраста дома. В зданиях, сданных в эксплуатацию сравнительно недавно, разница в цене с новостройками минимальна. Это свидетельствует о том, что значительная часть общего разрыва объясняется не рыночными спекуляциями, а объективными факторами: моральным устареванием планировок, физическим износом инженерных систем и фасадов в старом жилищном фонде.
Прогноз на ближайшую перспективу также не сует радикальных изменений. По мнению Василия Тануркова, дальнейшее сближение цен на первичном и вторичном рынках будет напрямую связано с монетарной политикой государства. Ожидаемое в будущем смягчение кредитно-денежной политики и снижение ключевой ставки Центробанка приведёт к удешевлению ипотечных кредитов. Это, в свою очередь, повысит доступность рыночной ипотеки, увеличит число сделок и создаст дополнительный поддерживающий спрос, который будет постепенно нивелировать оставшуюся ценовую разницу.
