Снижение ключевой ставки как ключ к доступному жилью что происходит на рынке недвижимости
Российский рынок жилой недвижимости может ожидать долгожданное снижение цен, но только при выполнении ряда ключевых экономических условий. Такой прогноз дала глава рейтингового агентства Марина Чекурова, указав на прямую зависимость стоимости квадратного метра от ключевой ставки Центробанка и уровня затрат на оплату труда. По ее словам, сохранение этих показателей на высоком уровне напрямую приводит к удорожанию строительных работ и, как следствие, росту цен на квартиры.
Сохранение высоких значений этих параметров приводит к удорожанию строительных работ и, как следствие, увеличению стоимости квартир.
При этом интересной особенностью текущего рынка стал беспрецедентный рост доли сделок, совершаемых без привлечения кредитных средств. По оценкам экспертов, эта тенденция достигла исторического максимума, кардинально меняя привычную структуру рынка.
Рекорд наличных расчетов: почему покупатели отказываются от ипотеки
Данные с рынка подтверждают, что все больше россиян предпочитают рассчитываться за новое жилье собственными накоплениями. По итогам 2025 года доля неипотечных сделок может достигнуть рекордных 65,6%, что означает: каждые две из трех покупок совершаются за наличные средства. В абсолютных цифрах эксперты прогнозируют около 2 млн таких сделок за год.
Основная причина этого тренда очевидна — высокие процентные ставки по ипотечным кредитам. По состоянию на середину декабря 2025 года средневзвешенная ставка по рыночным программам на первичном и вторичном рынках превышает 21%. В таких условиях даже льготные государственные программы с ставками около 5,99% для семей с детьми или 1,9% для дальневосточной и арктической ипотеки не меняют общей картины дороговизны заемных средств.
Покупатели, обладающие значительными сбережениями, в том числе сформированными благодаря рекордным депозитным доходам прошлых периодов, предпочитают обходиться без кредитов. Средняя стоимость покупки по таким неипотечным сделкам за первые пять месяцев 2025 года составила 5,9 млн рублей, что почти на 20% больше, чем годом ранее. Основной прирост обеспечил рынок новостроек, где спрос остается высоким даже без кредитного плеча.
Налоговое бремя и законодательные изменения: дополнительные факторы давления
Помимо стоимости кредитов, на ценовую динамику влияют и другие существенные факторы. С 1 января 2025 года в России действует прогрессивная шкала налогообложения доходов от продажи недвижимости. Теперь при доходе свыше 2,4 млн рублей продавец обязан заплатить 13% с этой суммы и 15% — с превышающей ее части. Это изменение увеличивает фискальную нагрузку на тех, кто продает жилье, находящееся в собственности менее минимального срока (3 или 5 лет в зависимости от основания приобретения).
Одновременно обсуждается и возможное законодательное ограничение наличных расчетов при сделках с недвижимостью. Депутаты Государственной Думы рассматривают инициативу о запрете оплаты жилья дороже 1 млн рублей наличными. Целью законопроекта, который теоретически могут принять до конца 2025 года, является обеспечение прозрачности сделок и снижение рисков мошенничества. Если эта мера будет реализована, она может стать дополнительным фактором, влияющим на поведение участников рынка.
Реалистичные ожидания: когда возможен перелом тренда
Прогноз Марины Чекуровой указывает на комплексный характер проблемы доступности жилья. Высокая ключевая ставка, выполняющая роль главного инструмента борьбы с инфляцией, не только делает кредиты дорогими, но и косвенно поддерживает издержки строительных компаний, включая фонд оплаты труда. Пока эти макроэкономические параметры остаются на elevated уровнях, фундаментальных предпосылок для существенного снижения цен на недвижимость не возникает.
Текущая ситуация, при которой значительная часть спроса обеспечивается платежеспособными покупателями, рассчитывающимися собственными средствами, создает своеобразную точку равновесия. Однако потенциал этого сегмента рынка не безграничен. Как отмечают в ВТБ, неипотечный сегмент близок к насыщению, и структура сделок в будущем может постепенно стабилизироваться.
Таким образом, снижение цен на жилую недвижимость в России действительно может произойти, но станет следствием не быстрых изменений, а последовательной нормализации макроэкономической среды. Ключевыми сигналами к изменению тренда станут устойчивое снижение ключевой ставки Банка России и снижение инфляционного давления в экономике, что в конечном итоге позволит сократить издержки девелоперов и сделать ипотеку вновь привлекательным инструментом для массового покупателя.
