Государственная программа семейной ипотеки, которая стала для многих россиян реальным шансом улучшить жилищные условия, готовится к серьезным изменениям. Уже с 1 февраля 2026 года правила станут значительно строже, что напрямую отразится на стратегиях планирования покупки жилья для молодых семей. Эксперт в области недвижимости Инна Семко подробно разъяснила грядущие нововведения и их практические последствия.
Ключевое изменение, которое перевернет привычные схемы, касается состава заемщиков. С февраля будущего года семейная ипотека будет выдаваться исключительно при участии обоих супругов в качестве созаемщиков по кредитному договору. Это законодательное уточнение призвано закрыть лазейку, которой активно пользовались некоторые семьи для получения не одной, а двух льготных ипотек.
«Ранее некоторые семьи выводили одного из супругов из кредитного договора, чтобы иметь возможность оформить вторую семейную ипотеку, но с 1 февраля такая практика станет невозможной», — поясняет риелтор Инна Семко.
Механизм был таким: после оформления первого кредита один из супругов, чаще всего официально не имевший дохода, выводился из договора через переоформление ипотеки. Это освобождало его кредитную историю и формальный статус заемщика, позволяя претендовать на новую льготную программу. Теперь такая возможность полностью исчезнет. Программа становится по-настоящему семейной в юридическом смысле — один договор, общие обязательства, одна льгота на ячейку общества.
Это изменение имеет и обратную силу, создавая важные временные рамки для тех, кто еще надеется успеть. Эксперт указывает на критически важный нюанс, связанный с датой 23 декабря 2023 года. Если один из супругов уже оформил семейную ипотеку после этой даты, то второй супруг, не успевший воспользоваться программой до 1 февраля 2026 года, теряет такую возможность навсегда. Единственным исключением являются ситуации, когда первый кредит был получен супругом до 23 декабря 2023 года. В таком случае семья сохраняет право на оформление второй ипотеки по льготной программе.
Ожидается, что эти меры сделают господдержку более адресной и справедливой. Как прогнозирует Инна Семко, это неизбежно приведет к снижению общего количества выданных семейных ипотек. Семьи, понимая, что возможность воспользоваться льготной ставкой теперь предоставляется, по сути, один раз, будут гораздо более вдумчиво и ответственно подходить к выбору жилья, расчету своих финансовых сил и планированию будущего.
«В целом это приведет к снижению количества выдаваемых семейных ипотек и делает программу более адресной: семьи будут внимательнее подходить к использованию своей возможности, понимая, что ипотека предоставляется один раз на семью», — резюмирует эксперт.
Логичным следствием нового подхода может стать изменение структуры спроса на рынке первичного жилья. Поскольку «второго шанса» не будет, семьи, особенно планирующие рождение детей, будут стремиться купить квартиру с запасом площади, чтобы не столкнуться с необходимостью срочного и дорогостоящего обмена уже через несколько лет. Теоретически это может подтолкнуть рост среднего метража приобретаемого жилья. Однако, как отмечает Инна Семко, на практике эффект может быть сглажен объективными рыночными ограничениями.
В крупных городах, например в Санкт-Петербурге, в сегменте новостроек уже сейчас наблюдается явный дефицит предложения квартир большой площади — свыше 120 квадратных метров. Те лоты, что появляются на рынке, имеют соответствующую высокую цену. Кроме того, покупка такой недвижимости требует более существенного первоначального взноса, что само по себе может стать серьезным финансовым барьером для многих молодых семей, даже с учетом льготной ставки.
При этом программа не становится абсолютно жесткой. Государство оставляет возможность повторного обращения за поддержкой, но лишь при соблюдении двух строгих условий. Во-первых, необходимо полностью погасить предыдущий кредит, полученный по программе семейной ипотеки. Во-вторых, в семье должен родиться еще один ребенок. Это правило подчеркивает изначальную социальную направленность программы — поддержка приходит вместе с увеличением семьи.
Стоит помнить и о временных горизонтах самой программы. На сегодняшний день ее действие установлено до 2030 года. Таким образом, после вступления в силу февральских изменений у россиян останется четыре года, чтобы воспользоваться обновленными условиями. Будет ли программа продлена или модифицирована после этой даты — вопрос открытый. Как заключает Инна Семко, если программа не будет продлена, то грядущие изменения могут стать последним шансом получить льготную ипотеку на текущих, все еще весьма выгодных условиях.
В целом, с февраля 2026 года российский рынок ипотечного кредитования ждет переход к новой, более зрелой и строгой модели государственной поддержки. Программа семейной ипотеки окончательно сфокусируется на помощи конкретной семье в приобретении одного, но качественного и просторного жилья, положив конец эпохе оптимизации и поиска обходных путей. Для потенциальных заемщиков это означает необходимость самого тщательного финансового планирования и ответственного выбора.
