Процесс дарения квартиры часто окружен ореолом простоты и безусловной выгоды. Многие уверены, что это самый быстрый и безопасный способ передать недвижимость близкому человеку. Но так ли безоблачна эта сделка на самом деле? Эксперт в области недвижимости Инна Семко предупреждает, что за кажущейся простотой скрываются серьезные риски, способные превратить щедрый жест в долгосрочную проблему.
Иллюзия простоты и суровая реальность
Дарение квартиры – это безвозмездная передача недвижимости другому лицу, однако именно в таких сделках чаще всего совершаются ошибки. Многие участники процесса находятся в плену у распространенных заблуждений, что в итоге приводит к финансовым потерям, судебным разбирательствам и испорченным отношениям между родственниками.
Одной из распространенных проблем становится невнимание к налогам. Важно понимать, что отсутствие налогообложения действует только в отношении близких родственников. При дарении более дальним родственникам или посторонним лицам возникает обязанность уплатить налог, что нередко становится неприятной неожиданностью для одаряемого.
Потеря контроля: когда подаренная квартира перестает быть вашей
Пожалуй, самый болезненный просчет связан с иллюзией сохранения контроля над жильем. Люди часто дарят недвижимость детям или другим родственникам, наивно полагая, что смогут и дальше распоряжаться ею как своей собственной. Реальность оказывается гораздо суровее.
«Частый просчет связан с иллюзией сохранения контроля над жильем. После заключения договора собственник полностью теряет право распоряжаться объектом, и проживание в квартире возможно лишь при заранее оформленном праве пожизненного проживания. Без подобных условий новый владелец может продать объект, а вместе с ним – и право проживания, если оно закреплено договором. Встречаются случаи покупки квартиры, где уже проживает человек с пожизненным правом, и это становится сюрпризом для невнимательных покупателей», — пояснила Инна Семко.
Эта ситуация стала настоящим кошмаром для многих пожилых людей, которые подарили свои квартиры детям в расчете на спокойную старость. Новый собственник, коим становится одаряемый, получает полное право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Он может продать его, подарить, заложить в банке, даже не ставя бывшего владельца в известность.
Право проживания: ваш главный козырь
Единственным законным способом обезопасить себя в такой ситуации является оформление права пожизненного проживания в подаренной квартире. Этот пункт необходимо заранее прописывать в договоре дарения. Но и здесь есть свои нюансы. Если новый собственник решит продать квартиру, право проживания перейдет к новому владельцу, что может создать крайне некомфортные условия для жизни.
Можно ли забрать подарок обратно?
Еще одно опасное заблуждение – уверенность в возможности забрать подарок обратно. Многие дарители полагают, что при ухудшении отношений с одаряемым или изменении жизненных обстоятельств они смогут аннулировать сделку. Законодательство предусматривает такую возможность лишь в исключительных случаях.
Вернуть дар, по словам эксперта можно только при крайне ограниченных обстоятельствах. К ним относится ситуация, когда даритель пережил одаряемого, если имущество было серьезно повреждено новым владельцем или если одаряемый покушался на жизнь дарителя или его близких. Остальные причины к расторжению не относятся, и возврат по личным мотивам невозможен.
Это означает, что ссора с человеком, которому вы подарили квартиру, или его неблагодарное поведение не являются основанием для отмены дарения. Сделка считается совершенной, и право собственности перешло к одаряемому безвозвратно.
Оспаривание дарения: когда сделка может быть признана недействительной
Отдельный риск – последующее оспаривание дарения. Сделку могут признать недействительной, если будет доказано, что даритель не осознавал сути происходящего, был вынужден подписать документы, или если дарение использовалось как прикрытие для иных целей, например для сокрытия имущества перед банкротством.
На практике это означает, что если у дарителя есть проблемы со здоровьем, влияющие на его способность принимать осознанные решения, или если на него оказывалось давление, такая сделка может быть оспорена в суде заинтересованными лицами. Часто подобные иски подают другие родственники, считающие себя обделенными.
Совместно нажитое имущество: тихая гавань для конфликтов
Дополнительные сложности появляются, когда объект недвижимости был приобретен в браке, но дарение производится без согласия супруга. Даже если квартира оформлена на одного из супругов, она может считаться совместно нажитым имуществом.
«Дополнительные сложности появляются, когда объект недвижимости был приобретен в браке, но дарение производится без согласия супруга. В таких ситуациях в дальнейшем сделку можно признать недействительной, поскольку имущество считается совместным. Все эти нюансы в совокупности показывают, что дарение требует внимательности не меньше, чем купля-продажа: важно учитывать налоговые последствия, фиксировать права проживания, получать необходимые согласия и избегать процедур, которые могут привести к последующему оспариванию», — заключила Семко.
Этот момент особенно важен при дарении квартиры детям от предыдущих браков или другим родственникам. Второй супруг, чье согласие не было получено, может впоследствии оспорить сделку и вернуть свою долю в имуществе. Такой поворот событий не только испортит отношения в семье, но и создаст серьезные юридические проблемы для нового собственника.
Дарение как прикрытие: опасность мнимых сделок
Иногда дарение используют как способ обойти законодательство или скрыть настоящую сделку. Например, чтобы избежать уплаты налога при продаже недвижимости, стороны могут оформить договор купли-продажи как дарение. Такая мнимая сделка несет в себе огромные риски для обеих сторон.
Для дарителя риск заключается в том, что он безвозмездно теряет право собственности, не получая за это никакой компенсации. Для одаряемого – в том, что настоящий владелец может в любой момент оспорить сделку, доказав ее мнимость. Суд легко признает такую сделку недействительной, оставив обе стороны ни с чем.
Налоговые последствия: сюрприз от государства
Как уже упоминалось, при дарении недвижимости близким родственникам налог не уплачивается. Но кто считается близким родственником? По закону к ним относятся супруги, родители и дети, в том числе усыновленные, дедушки, бабушки и внуки. Все остальные случаи дарения подлежат налогообложению.
Это означает, что при дарении квартиры брату, сестре, дяде, тете, племяннику или просто знакомому человеку одаряемый обязан уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% от кадастровой стоимости жилья. Для дорогой недвижимости эта сумма может оказаться неподъемной для получателя.
Как обезопасить себя при дарении квартиры
Все эти нюансы в совокупности показывают, что дарение требует внимательности не меньше, чем купля-продажа. Прежде чем подписывать договор дарения, необходимо тщательно взвесить все возможные последствия.
Если вы даритель, убедитесь, что осознаете безвозвратность этой сделки. Позаботьтесь о своем праве проживания, если планируете продолжать жить в подаренной квартире. Если недвижимость приобретена в браке, получите нотариальное согласие супруга.
Если вы одаряемый, уточните свои налоговые обязательства, если не являетесь близким родственником дарителя. Также проверьте, нет ли обременений на квартире, не прописано ли в договоре право пожизненного проживания других лиц.
Дарение квартиры – это серьезный шаг, требующий ответственного подхода и профессиональной юридической помощи. Только так вы сможете избежать неприятных сюрпризов и убедиться, что ваш щедрый жест принесет радость, а не проблемы.
