Российские семьи с детьми в скором времени могут получить совершенно новые условия по ипотечному кредитованию. Вместо единой льготной ставки Госдума рассматривает модель дифференцированных процентов, которые будут напрямую зависеть от количества детей в семье. Такой подход может кардинально изменить рынок семейного жилищного кредитования уже в следующем году.
Инициатива предполагает установление нескольких уровней ставок по программе «Семейная ипотека». Для семей с одним ребенком обсуждаются ставки 10% или 12%, при рождении второго ребенка ставка снизится до 6%, а для семей с тремя детьми предлагается рекордно низкая ставка в 4%. Для многодетных семей с более чем тремя детьми рассматривается вопрос о дальнейшем снижении процентной ставки.
Парламентарий пояснил, что сейчас обсуждаются варианты ставок 4%, 6%, а также 10% или 12%. Например, для семей с одним ребенком предполагается ставка 10% или 12%, при рождении второго — 6%, а при третьем ребёнке — 4%.
По словам председателя комитета по финансовому рынку Анатолия Аксакова, проект закона может быть утвержден до конца этого года, а изменения начнут действовать с 2026 года. На сегодняшний день ставка по льготной семейной ипотеке остается постоянной — 6% годовых для всех категорий семей с детьми.
Текущая ситуация на рынке льготного кредитования
На фоне высоких рыночных ставок по ипотеке, которые, по данным на апрель 2025 года, достигают 26,3% годовых на вторичное жилье, льготные программы остаются практически единственным доступным инструментом для многих российских семей . Семейная ипотека продолжает оставаться наиболее популярной из оставшихся в России государственных льготных программ.
В каталоге Банки.ру на 12 ноября 2025 года представлено 76 льготных ипотечных предложений от 31 банка с минимальной ставкой от 1,9% по различным программам господдержки . При этом средняя ставка по льготной ипотеке составляет около 5,25%, что значительно ниже рыночных предложений.
Семейная ипотека продолжает оставаться наиболее популярной из оставшихся в России государственных льготных программ. Также с апреля 2025 года в некоторых регионах появилась возможность приобретать жилье на вторичном рынке по этой программе, — рассказала аналитик портала «Банки.ру» Инна Солдатенкова.
Расширение программы на вторичный рынок жилья стало важным шагом для многих регионов. В рамках Семейной ипотеки теперь можно купить вторичку в 884 городах в 83 регионах, правда, с определенными ограничениями: жилье должно находиться в многоквартирном доме возрастом не более 20 лет, расположенном в населенном пункте со статусом города, где строится не более двух многоквартирных домов.
Изменения в программе семейной ипотеки происходят на фоне сложной ситуации на рынке недвижимости. Аналитики не ожидают существенного изменения цен на вторичное жилье в 2025 году, хотя в ряде регионов цены могут незначительно снизиться . При этом выбор у покупателей становится меньше — объем предложения сокращается.
Повышенный интерес ко вторичному жилью отчасти сформирован значительным ценовым разрывом между вторичкой и новостройками. По разным оценкам, этот разрыв составляет от 19% по крупнейшим городам России до 57% по всей территории страны . Например, в Старой Москве средние цены отличаются почти в 1,5 раза: 285 тыс. руб. за 1 кв. м вторичного жилья против 418,4 тыс. руб. за «квадрат» в новостройках.
Эксперты отмечают, что вторичка продолжает перетягивать покупателей новостроек, и в дальнейшем этот процесс лишь продолжится. Это создает дополнительный социальный запрос на доступные ипотечные продукты для покупки готового жилья.
Другие льготные программы для сравнения
Параллельно с семейной ипотекой в России действуют и другие программы господдержки. Дальневосточная и Арктическая ипотека предлагает ставку всего 2% годовых для приобретения жилья на первичном и вторичном рынке в соответствующих регионах. По этой программе можно получить кредит на срок до 20 лет с первоначальным взносом от 20%.
Сельская ипотека предоставляет право купить частный дом в сельской местности с минимальной ставкой от 0,1% до 3% годовых. Также продолжают действовать программы военной ипотеки, социальной ипотеки и корпоративных программ от крупных работодателей.
С недавних пор Семейной ипотекой можно воспользоваться для покупки квартиры не только в новостройке, но и на вторичном рынке — если речь о домах, построенных по программе реновации, — говорит аналитик Банки.ру Артур Хачатрян.
В Москве, например, теперь разрешено приобрести жилье в многоквартирных домах, введенных по программе реновации, по льготным правилам со ставкой 6% и максимальной суммой кредита до 12 млн рублей.
Что ждет заемщиков в будущем
Внедрение дифференцированных ставок по семейной ипотеке соответствует общей тенденции персонализации условий кредитования в зависимости от конкретных обстоятельств заемщиков. Такой подход уже опробован в других программах, например, в Дальневосточной ипотеке, где ставка 2% доступна молодым супругам до 36 лет, одиноким родителям с детьми, участникам программ «Дальневосточный гектар» и другим категориям.
Для семей, которые уже имеют ипотеку, также предусмотрены льготные условия. При рождении ребенка в период действия ипотеки возможно рефинансирование по программе «Семейная ипотека», что позволяет снизить ставку до 6% для оставшегося долга.
Ожидается, что новые правила сделают программу более адресной и эффективной, предоставив максимальные льготы тем семьям, которые в них больше всего нуждаются — многодетным родителям. В то же время сохранение поддержки для семей с одним ребенком, хотя и на менее выгодных условиях, позволит не исключать эту категорию из программы полностью.
Окончательное решение по новым ставкам будет принято в ближайшее время, и у банковско-ипотечного сообщества будет возможность подготовиться к изменениям, которые вступят в силу с 2026 года. Для потенциальных заемщиков это означает необходимость тщательного планирования покупки жилья с учетом грядущих изменений в законодательстве.
