Российский рынок недвижимости может столкнуться с серьезными изменениями, которые затронут интересы миллионов граждан. В Госдуме готовят законопроект, призванный защитить пожилых людей от жилищных мошенников. Речь идет о введении периода охлаждения при сделках с недвижимостью, когда деньги покупателя будут находиться в банке целую неделю — именно столько времени отводится на получение всех необходимых документов о вменяемости продавца.
Сейчас участились случаи мошенничества с участием пожилых дееспособных людей. Злоумышленники уговаривают их продать жильё, после чего старики обращаются в полицию с заявлениями о том, что сделка была совершена в период помутнения рассудка. Последующая экспертиза часто устанавливает, что они действительно не понимали своих действий, и суды признают сделку недействительной.
Помутнение рассудка не является продолжительным состоянием: по закону и сложившейся судебной практике, человек не может находиться в нём более суток.
Введение периода охлаждения призвано сделать такие мошеннические схемы неэффективными. Участники сделки получают целую неделю на то, чтобы прийти в себя и осознать последствия своих действий. Это значит, что впоследствии оспорить сделку через суд будет практически невозможно.
Почему существующие механизмы не работают
Проблема «бабушкиных квартир» стала настоящей головной болью для российского рынка недвижимости. Покупатели, которые добросовестно приобрели жильё у пенсионеров, внезапно остаются и без денег, и без квартир. Продавцы же через некоторое время возвращают себе жильё через суд, а вот что происходит с полученными деньгами, часто остаётся загадкой.
Член Ассоциации юристов России Никита Тарновский скептически относится к предлагаемым мерам. По его мнению, период охлаждения не улучшит ситуацию, поскольку все сделки в любом случае оспариваются через суд. Единственные, кто получит выгоду от нововведения — банки, где деньги будут бесплатно храниться в течение недель.
Другое дело, если бы нотариус, проводящий такую сделку, отвечал бы всегда — сейчас есть ограничения — своей лицензией за такие отказные сделки и это покрывалось бы страховкой. Было бы лучше. Нотариус бы проверял [тщательнее], просил бы дополнительных свидетелей и справки и так далее.
Юрист считает, что корень проблемы кроется в несовершенстве механизма определения степени вменяемости продавца и слишком субъективном отношении судей к таким делам. Когда перед ними предстаёт плачущая пожилая женщина, они склонны верить ей по умолчанию, хотя среди мошенниц тоже хватает людей за шестьдесят.
Нотариус как главный гарант чистоты сделки
Сейчас сделки с недвижимостью носят договорной характер — стороны могут прописать любые условия, которые сочтут необходимыми. Деньги могут перечисляться после оформления сделки, за месяц до неё, с предварительным договором или без него. Можно предусмотреть даже необходимость продажи другой квартиры или оставления в залоге имущества.
Базовым принципом проверок является проведение сделки через нотариуса. Нотариус проверяет легитимность лица, подписывающего документы, запрашивает в Росреестре справки о том, что человек действительно является собственником и как долго он владеет недвижимостью.
Если это бабушка старая, нотариус всегда по регламенту просит предоставить справку о вменяемости. Причём есть два вида справок. Простая — человек приходит в психиатрический и наркологический диспансеры и берёт [справку], что не стоит на учёте. Комиссионная, для недвижимости — человек приходит к психиатру, который выдаёт справку по результатам обследования здесь и сейчас.
Но даже наличие всех справок, нотариального оформления и многоступенчатых проверок не гарантирует отсутствия проблем в будущем. Сделка, растянутая на несколько дней, передача денег наличными или через банк — ничто не может полностью защитить от возможных сложностей.
Субъективность судебных решений как ключевая проблема
По мнению юристов, основная проблема заключается в подходе судей к рассмотрению дел о признании сделок недействительными. Когда в зал суда входит пожилая женщина с жалобами на мошенников и рассказывает, как её обманули, обещали больше денег, судьи часто принимают её сторону, несмотря на отсутствие доказательств.
Никита Тарновский обращает внимание на типичную ситуацию: бабушка заявляет, что была невменяемой, её обманули, занизили сумму в договоре, но при этом у неё нет никаких доказательств — ни переписки, ни свидетелей. Она плачет, рассказывает, что это была её единственная квартира, и теперь ей придется уезжать из Москвы в Свердловскую область.
Проблема — в отношении судов, когда идёт какой-то спор [о действительности сделки]. Приходит бабушка и говорит: «Ой, вы знаете, я была вообще невменяемой. Они меня обманули — обещали на два миллиона больше, сумму в договоре занизили. У меня нет ни переписки, ничего. Но это была моя единственная квартира, я плачу и рыдаю, мне придётся уезжать на дачу в Свердловскую область из Москвы, потому что они все мошенники».
Полиция проводит расследование и ничего не устанавливает, но судья, умиляясь бабушкой, часто выносит решение в её пользу. Юрист убеждён, что решить проблему можно только через более адекватный подход судей, поскольку других способов расторгнуть сделку, кроме судебного, не существует.
После заключения договора купли-продажи Росреестр на основании документов о оплате проводит регистрацию, и новый собственник вступает в права. Но затем начинаются «качели» — бабушки через суд добиваются признания сделки недействительной, привлекают родственников, которые свидетельствуют о наличии диагнозов, необходимости паллиативной помощи. Нюансов может быть множество, но итоговое решение всегда остаётся за судьёй.
Инициатива о введении периода охлаждения пока находится на стадии обсуждения. Её эффективность вызывает споры среди экспертов, но сам факт появления такого предложения свидетельствует о серьёзности проблемы мошенничества с недвижимостью пожилых людей. Пока законодатели ищут оптимальное решение, участникам рынка недвижимости стоит особенно внимательно подходить к сделкам с участием пенсионеров и использовать все доступные механизмы защиты.
