С начала 2026 года российская система кредитования ждет существенное ужесточение. Банк России вводит более строгие макропруденциальные лимиты для двух сегментов — ипотеки на индивидуальное жилищное строительство и нецелевых потребительских кредитов под залог недвижимости. Это решение регулятор принял 31 октября 2025 года, констатируя существенное ухудшение качества кредитов в этих категориях .
Для рядового заемщика новые правила означают одно — получить деньги под залог квартиры или построить дом в кредит станет значительно сложнее. Банки будут вынуждены пересмотреть свои аппетиты к риску, а значит, некоторые категории клиентов могут столкнуться с отказами там, где еще недавно получали одобрение.
Суть изменений: какие лимиты и для кого ужесточаются
С первого квартала 2026 года Банк России установил новые значения макропруденциальных лимитов для банков с универсальной лицензией. В сегменте ипотечных кредитов на ИЖС доля выдач заемщикам с показателем долговой нагрузки выше 80% будет ограничена 20% вместо прежних 25%.
Для нецелевых потребительских кредитов под залог недвижимости изменения еще более существенны. Лимит по кредитам с ПДН выше 80% снижается с 25% до 15%, а с ПДН от 50% до 80% — с 25% до 20% . Это означает, что банкам придется значительно сократить объемы кредитования наиболее закредитованных категорий заемщиков в этих сегментах.
Высокая долговая нагрузка покупателей жилья, наряду с недобросовестными практиками отдельных застройщиков, способствовала существенному ухудшению качества ипотеки на ИЖС.
При этом регулятор подчеркивает, что это лишь первый шаг. В дальнейшем значения МПЛ в этих сегментах будут постепенно ужесточаться до уровня, характерного для классической ипотеки и необеспеченных потребительских кредитов соответственно.
Причины ужесточения: тревожная статистика просрочек
Решение ЦБ не является превентивной мерой — оно стало ответом на уже сформировавшиеся риски. Статистика по просроченной задолженности в сегменте ИЖС выглядит значительно хуже, чем по ипотечному портфелю в целом.
На 1 октября 2025 года доля кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней достигла 4,6% от всего портфеля ИЖС. Для сравнения, доля проблемной задолженности по ипотечному портфелю в целом составляет 1,7%. Столь значительный разрыв свидетельствует о системных проблемах именно в сегменте индивидуального жилищного строительства.
Структура выдач в III квартале 2025 года также вызывала опасения регулятора. Доля ипотечных кредитов на ИЖС, выданных заемщикам с ПДН выше 80%, составляла 29%, а в сегменте нецелевых кредитов под залог недвижимости этот показатель достигал 61%. Такие объемы рискованного кредитования не могли остаться без внимания.
Общая картина закредитованности
Ситуация с ипотекой ИЖС и залоговыми кредитами является частью более широкой проблемы долговой нагрузки населения. Исследование Конфедерации обществ потребителей выявило, что 22% россиян признались, что не могут вносить платежи по кредитам.
Финансовая нагрузка значительной части заемщиков превышает рекомендованные нормы. Согласно исследованию, 18,5% граждан направляют на погашение кредитов более половины своего бюджета, а 21% опрошенных оценивают свою долговую нагрузку как чрезмерную . При этом по правилам «здорового кредитования» платежи не должны превышать 30% от доходов заемщика.
В 2025 году каждый третий россиянин с долгами начал активно работать с ними: разрабатывал финансовые планы, досрочно погашал займы или консолидировал кредиты.
На этом фоне Банк России вынужден действовать более решительно, вводя точечные ограничения для наиболее рискованных сегментов кредитования.
Другие меры регулятора: комплексный подход к рискам
Ужесточение макропруденциальных лимитов для ИЖС и залоговых кредитов — не единственная мера, предпринятая ЦБ для снижения системных рисков. С 1 декабря 2025 года регулятор удваивает для банков надбавку по кредитам компаниям с повышенной долговой нагрузкой — с 20% до 40%.
Это решение обусловлено тем, что крупнейшие группы компаний с высокой долговой нагрузкой продолжают наращивать долговые обязательства перед банками быстрее (+10,2%), чем корпоративный сектор в целом (+6,5%). Таким образом, регулятор одновременно воздействует на риски как в розничном, так и в корпоративном сегменте.
При этом ЦБ сохранил на I квартал 2026 года значения макропруденциальных лимитов по классической ипотеке на приобретение строящегося и готового жилья в многоквартирных домах. Действующие с июля 2025 года ограничения уже доказали свою эффективность: доля ипотечных кредитов с ПДН выше 80% снизилась до 6% в III квартале 2025 года против 47% в III квартале 2023 года.
Перспективы рынка: что ждет заемщиков в новых условиях
Введение более строгих лимитов неизбежно повлияет на доступность кредитов в сегментах ИЖС и нецелевых займов под залог недвижимости. Банкам придется пересмотреть свои кредитные политики и ужесточить требования к заемщикам с высокой долговой нагрузкой.
Потенциальным заемщикам, планирующим взять кредит в этих сегментах, стоит более тщательно оценивать свою долговую нагрузку и рассмотреть возможность улучшения своих кредитных параметров перед обращением в банк. В условиях ужесточения регулирования шансы на одобрение для заемщиков с ПДН выше 50% значительно снизятся.
Банк России продолжит мониторинг ситуации на рынке и при необходимости будет корректировать свои меры. Регулятор обозначил, что дальнейшие решения будут приниматься в зависимости от устойчивости замедления инфляции и динамики инфляционных ожиданий . Следующее заседание Совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 19 декабря 2025 года .
Новые правила открывают очередной этап ужесточения кредитного рынка, где приоритетом становится не объем выдач, а их качество и устойчивость финансовой системы в долгосрочной перспективе.
