Российский рынок недвижимости вступает в новую фазу развития. Государство завершило период повышенных компенсаций для банков, выдававших льготные ипотечные кредиты. Теперь финансовым учреждениям предстоит работать в условиях сокращенной поддержки, что неизбежно отразится на простых заемщиках и ценах на жилье. Разбираемся, к чему готовиться покупателям недвижимости и какие стратегии помогут сохранить возможность приобретения собственного жилья.
До недавнего времени государственная поддержка позволяла банкам предлагать семьям привлекательные условия кредитования. Речь идет о целом комплексе программ, включая знакомую многим семейную ипотеку, а также дальневосточный и арктический варианты льготного кредитования. Благодаря компенсациям из бюджета миллионы россиян получили доступ к ставкам от двух до шести процентов годовых. Эти условия существенно отличались от рыночных предложений, которые в текущих экономических реалиях достигают двадцати процентов и выше.
Механизм государственной поддержки работал следующим образом: разница между ключевой ставкой Центрального банка и максимальной процентной ставкой по льготной программе компенсировалась государством. При этом власти могли увеличивать поддержку на несколько процентных пунктов, делая кредитование более привлекательным для банков даже в условиях высокой ключевой ставки. В начале текущего года компенсация рассчитывалась по формуле, где ключевая ставка увеличивалась на два процентных пункта для семейной ипотеки, после чего из этой суммы вычиталась ставка по программе.
Однако срок действия этих повышенных мер подходит к концу. Власти решили сохранить действующие уровни возмещения только до завершения текущего года. С января следующего года компенсации сократятся на половину процентного пункта. Возмещение по кредитам на покупку жилья в многоквартирных домах составит два процентных пункта, а по ипотеке на индивидуальное жилищное строительство — два с половиной. Такое решение стало компромиссом: изначально планировалось провести урезание уже в ноябре, но по просьбам участников рынка срок был перенесен.
Представители крупнейшего российского банка уже открыто говорят о предстоящих трудностях. Снижение господдержки с высокой вероятностью негативно скажется на выдачах льготной ипотеки в следующем году. При прочих равных условиях уменьшение компенсации делает часть текущих одобренных заявок экономически невыгодными либо для заемщиков, либо для самого банка. Соответственно, доля одобренных заявок и фактические выдачи снизятся.
Коммерческий директор сервиса по недвижимости Евгений Белокуров отмечает, что официальных изменений для клиентов пока не произошло. Лимиты, ставки и условия сохраняются на прежнем уровне, однако обсуждается корректировка параметров семейной ипотеки. В частности, речь идет о возможном пересмотре объема компенсаций банкам, минимального первоначального взноса и критериев участия в программе. На фоне высокой ключевой ставки, которая составляет шестнадцать с половиной процентов, рыночные ипотечные предложения останутся на уровне, близком к текущему. Спрос продолжит концентрироваться вокруг программ с господдержкой.
Финансовый аналитик Артур Хачатрян предупреждает о грядущем ужесточении условий кредитования. Прекращение расширенного возмещения приведет к тому, что банки начнут требовательнее оценивать платежеспособность заемщиков. Увеличится размер первоначального взноса, могут продлиться сроки рассмотрения заявок. При этом сами процентные ставки, по оценке эксперта, останутся примерно на текущем уровне, однако оформление ипотеки станет заметно сложнее.
Руководитель отдела ипотеки Лидия Мальцева уточняет важную деталь: в новых условиях ставка по семейной ипотеке будет зависеть от количества детей в семье. Для семей, воспитывающих одного ребенка, она может составить около двенадцати процентов. Это существенно выше действующих шести процентов годовых, которые доступны сейчас семьям с детьми в возрасте до шести лет.
Текущие условия семейной ипотеки выглядят следующим образом: ставка шесть процентов годовых действует для всех регионов России без исключения. Первоначальный взнос составляет двадцать процентов от стоимости квартиры. Максимальная сумма кредита в столице, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области достигает двенадцати миллионов рублей, в других регионах — шести миллионов. Программа продлена до тысяча девятисотого тридцатого года.
Владелец строительной компании Максим Лазовский полагает, что для заемщиков изменения означают возможное подорожание кредитов и усиление требований со стороны банков. Потеряв часть государственной поддержки, финансовые организации будут стремиться сохранить прибыльность. Это произойдет за счет увеличения первоначального взноса, сокращения срока кредитования или изменения процентных ставок. Такая политика может снизить доступность ипотеки, особенно для семей с небольшими доходами.
Уже сейчас некоторые крупные банки подняли размер первоначального взноса по семейной ипотеке до пятидесяти процентов. Эксперты не исключают, что в начале следующего года он может вырасти еще больше. Единственное, что пока остается неизменным — возможность использовать материнский капитал для внесения первоначального взноса. После индексации с первого февраля текущего года размер материнского капитала составляет шестьсот девяносто тысяч двести шестьдесят шесть рублей при рождении первого ребенка и девятьсот двенадцать тысяч сто шестьдесят два рубля при рождении второго.
Важным нововведением станет запрет на оформление двух льготных ипотек на одну семью. С первого февраля следующего года супруги должны обязательно выступать созаемщиками по кредиту, исключение составляют только случаи, когда один из супругов имеет иностранное гражданство. Это изменение призвано предотвратить злоупотребления и сделать систему поддержки граждан более справедливой. При этом у супругов сохраняется возможность привлечь третьих лиц, если собственного дохода не хватает для получения кредита по программе.
Вопрос влияния новых правил на рынок недвижимости остается открытым. Коммерческий директор сервиса по недвижимости Евгений Белокуров считает, что резких скачков ожидать не стоит. Застройщики уже адаптировались к текущей ситуации и используют дополнительные инструменты стимулирования спроса. В ход идут рассрочки, скидки и программы обмена старого жилья на новое. Эти механизмы помогают удерживать интерес покупателей даже при ограниченном объеме льготных кредитов, что способствует стабильности цен.
Действительно, многие застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на период от трех до двенадцати месяцев с первоначальным взносом от тридцати до пятидесяти процентов. Некоторые компании запустили акции с возможностью жить в новой квартире сейчас, а платить потом, предоставляя рассрочку на год и более. Такие предложения становятся все более популярными в связи с ограничениями по семейной ипотеке, требующей обязательного наличия ребенка до семи лет.
Финансовый аналитик Артур Хачатрян прогнозирует иное развитие событий. По его мнению, при снижении доступности ипотеки спрос на первичное жилье может замедлиться. Цены либо немного снизятся, либо перейдут в стадию стагнации. Владелец строительной компании Максим Лазовский разделяет эту точку зрения: к концу года покупательская активность снизится, особенно в регионах, где доля льготных ипотек была значительной. При ослаблении спроса рынок перейдет к стабильному состоянию с замедленным ростом цен, а в некоторых случаях возможна небольшая коррекция стоимости.
Прогнозы по ценам на жилье в ближайшие месяцы разнятся. В ноябре вторичные квартиры в России могут подешеветь на один-два процента по сравнению с октябрем. Рынок жилья продолжает находиться в состоянии стагнации из-за высокой ключевой ставки, которая делает ипотеку недоступной для большинства граждан. Наибольшее снижение цен ожидается именно на вторичном рынке, где практически отсутствуют льготные программы.
Наиболее устойчивыми останутся однокомнатные квартиры: они подешевеют не более чем на один процент. Цены на двухкомнатные квартиры могут снизиться на полтора-два процента, а на трехкомнатные и крупнее — до четырех процентов. При этом на первичном рынке официальные цены останутся стабильными, однако застройщики будут активнее использовать скрытые скидки и маркетинговые акции. Речь идет о субсидировании ипотеки, подарочной отделке и других способах привлечения покупателей.
Эксперт отмечает, что стоимость квадратного метра в новостройке остается стабильно высокой, а на вторичном рынке заметно растет. По состоянию на октябрь текущего года цены на новостройки демонстрируют тенденцию к умеренному снижению относительно предыдущего месяца. Рост цен год к году в ноябре может достигнуть четырех и четырех десятых процента. Причинами такой динамики являются искусственное поддержание цен застройщиками посредством бонусных программ и акций, а также повышение себестоимости строительства, вызванное инфляционными процессами.
На вторичном рынке ситуация отличается большей волатильностью. За октябрь зафиксировано уменьшение цен на один-два процента по сравнению с сентябрем, тогда как годовая динамика показывает увеличение на девять и четыре десятых процента. Причины роста цен на готовое жилье включают ограниченный выбор качественной недвижимости, высокую потребность в улучшении жилищных условий среди населения и отсутствие значительного объема предложений нового жилья. При этом наибольший прирост отмечается в крупных городах, таких как столица и северная столица.
Разрыв между ценами на первичное и вторичное жилье уже превышает пятьдесят-шестьдесят процентов в среднем по стране. К ноябрю он может увеличиться еще на два-три процентных пункта. Эксперты полагают, что краткосрочные перспективы указывают на возможное снижение цен на новостройки вследствие дальнейшего ужесточения кредитных условий. Что касается вторичного рынка, то ожидается продолжение стабильного роста цен ввиду сохраняющегося дефицита качественных предложений.
Специалисты сходятся во мнении, что текущий момент является переломным для рынка недвижимости. Есть все предпосылки для дальнейшего роста цен на новостройки. Предложение сокращается, а спрос может вырасти в случае снижения ключевой ставки и, соответственно, ипотечных ставок. Часть денег с депозитов, хотя и незначительная, может прийти на рынок недвижимости. С будущего года планируется увеличение налога на добавленную стоимость, а также резкое снижение порога для компаний на упрощенной системе налогообложения. Все это означает серьезные проблемы для небольших и средних подрядных компаний, которые составляют основу любого строительного проекта. Увеличение затрат неизбежно отразится в цене квартир.
Некоторые аналитики прогнозируют номинальный рост стоимости новостроек к концу года на семь-восемь процентов, особенно на однокомнатные квартиры. Однако за счет индивидуальных скидок и акций от застройщиков фактические цены сделок могут быть даже ниже, чем в начале года. Есть и более консервативные мнения о том, что начавшееся снижение ключевой ставки может подморозить рынок недвижимости. Это психологический момент: когда ставки повышают, есть риск их дальнейшего роста, и люди бросаются брать кредит даже под высокий процент. А когда снижают, напротив, ждут дальнейшего падения.
Центральный банк на заседании в конце октября принял решение понизить ключевую ставку с семнадцати до шестнадцати с половиной процентов. Это уже четвертое снижение с начала года, когда она составляла двадцать один процент. В этом цикле смягчения денежно-кредитной политики регулятор впервые снизил ставку менее чем на один процентный пункт. Данное решение оправдало ожидания многих аналитиков, прогнозировавших умеренное смягчение. В пресс-релизе отмечается, что экономика России постепенно возвращается к более сбалансированному росту, в последние месяцы банки стали активнее выдавать кредиты.
Согласно среднесрочному прогнозу регулятора, с конца октября до конца текущего года средняя ключевая ставка будет находиться в диапазоне шестнадцати и четырех десятых — шестнадцати и пяти десятых процента. В следующем году она может составить тринадцать-пятнадцать процентов. По прогнозу Центрального банка, годовая инфляция снизится до четырех-пяти процентов в следующем году, а устойчивая инфляция достигнет четырех процентов во втором полугодии.
Доля льготной ипотеки в общем объеме выдач остается высокой. Ниже восьмидесяти процентов этот показатель не опускается уже с февраля. Для сравнения, в мае прошлого года льготные программы занимали около семидесяти восьми процентов всего ипотечного финансирования. В июле текущего года был зафиксирован рекордный объем выдач ипотеки по льготным программам — сто восемьдесят семь с половиной миллиардов рублей. Самой востребованной госпрограммой остается семейная ипотека, выдачи по которой выросли более чем в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Спрос на рыночную ипотеку в текущем году остается на минимальном уровне. Доля россиян, которые возьмут кредит по рыночной ставке, сохранится на уровне четырнадцати процентов. Рыночная ипотека остается нишевым продуктом при сохранении высоких ставок и существовании льготных программ. Ее оформляют заемщики, которые не могут либо не хотят использовать льготные программы, но имеют острую потребность улучшить жилищные условия или достаточно финансов для обслуживания дорогого кредита.
Владелец строительной компании Максим Лазовский отмечает, что в долгосрочной перспективе повышение ставок подтолкнет застройщиков искать новые способы привлечения покупателей. Речь идет не только о рассрочках, но и о совместных программах с банками. Государство при необходимости может скорректировать параметры льготных программ, если снижение активности на рынке окажется существенным. Он подчеркивает важность заблаговременной оценки финансовых возможностей: заемщикам стоит учитывать вероятность роста платежей и формировать запас прочности в семейном бюджете.
Текущая ситуация требует от потенциальных покупателей недвижимости взвешенного подхода. Те, кто давно планировал приобретение квартиры с использованием льготной ипотеки, должны действовать, пока условия остаются относительно благоприятными. Время до введения новых ограничений ограничено. Благодаря льготной ставке можно оформить сделку с привлекательным платежом, размер которого может составлять от двенадцати тысяч рублей в месяц. При этом сохраняются возможности использования материнского капитала в качестве первоначального взноса.
Рынок недвижимости находится на пороге серьезных перемен. Сокращение государственной поддержки банков неизбежно скажется на условиях кредитования для миллионов семей. Увеличение первоначального взноса, ужесточение требований к заемщикам и возможный рост процентных ставок сделают ипотеку менее доступной. Одновременно застройщики вынуждены искать новые способы привлечения покупателей через систему скидок, рассрочек и других маркетинговых инструментов. Цены на жилье в ближайшие месяцы могут как стабилизироваться, так и продемонстрировать умеренный рост, особенно на первичном рынке. В этих условиях каждому потенциальному покупателю важно тщательно оценить свои финансовые возможности и принять взвешенное решение о сроках приобретения жилья.
