На рынке жилья зарождается новый тренд
Российский рынок жилья переживает глубокую структурную трансформацию, связанную с резким сокращением доступности ипотечного кредитования. После завершения в июле 2024 года массовой государственной поддержки и последовавшего повышения ключевой ставки Центрального банка, рынок столкнулся с фундаментальными изменениями в поведении покупателей и стратегиях застройщиков. Согласно данным еженедельного дайджеста «Рынок жилья и ипотеки» финансового института развития «ДОМ.РФ», за первые семь месяцев 2025 года доля сделок, финансируемых с помощью ипотеки, снизилась до 64% от общей суммы продаж, тогда как в 2024 году этот показатель составлял 76% . Это означает, что каждый третий покупатель теперь предпочитает приобретать недвижимость за наличные средства или оформлять рассрочку, что формирует совершенно новую рыночную реальность.
Рост ключевой ставки ЦБ РФ до 15-21% значительно удорожил заёмные ресурсы, сделав классическую ипотеку недоступной для значительной части населения. Эффективная ставка по ипотечным кредитам достигла 21% годовых, что практически исключило из числа потенциальных покупателей молодые семьи и граждан с ограниченными сбережениями, для которых льготная ипотека была основным инструментом приобретения жилья . Как следствие, объёмы выдачи ипотеки продемонстрировали резкое снижение: по итогам семи месяцев 2025 года было выдано всего 417 тысяч кредитов на сумму 1,9 триллиона рублей, что на 52% и 42% меньше соответственно по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Участие среднего класса в ипотечных сделках уменьшилось вдвое: с 25,1% до 12%. Многие покупатели стали отдавать предпочтение наличным сделкам или инвестпокупкам
Параллельно с сокращением ипотечного кредитования наблюдается быстрый рост альтернативных моделей финансирования. Доля сделок за наличные и в рассрочку выросла с 24% до 36% за тот же период . Особенно показателен объём неоплаченных рассрочек, который на 1 августа 2025 года достиг 1,3 триллиона рублей, что составляет около 15% от всех заключённых договоров долевого участия. Эти средства представляют собой задолженность покупателей перед застройщиками, которые ещё не были перечислены на счета эскроу, что может свидетельствовать как о финансовых затруднениях у части покупателей, так и о растущей популярности рассрочки как способа оплаты.
Ценовая динамика на рынке новостроек демонстрирует заметное замедление. За семь месяцев 2025 года стоимость новостроек в России увеличилась на 3,5%, что ниже уровня инфляции, составившей за тот же период 4,4% . В реальном выражении это означает снижение цен на 0,8%. Медианная цена квадратного метра в новостройках по стране в июле 2025 года достигла 160 тысяч рублей . При этом в девяти из десяти ведущих регионов по объёму строящегося жилья рост цен не превысил среднероссийский показатель. Исключением стала Москва, где стоимость строящегося жилья с начала года выросла на 8,2%, что более чем в два раза превышает средний темп роста по России.
Ситуация на вторичном рынке жилья оказалась более стабильной. Здесь влияние отмены льготной ипотеки было косвенным, поэтому программа не вызвала резких колебаний. Доля вторичного рынка в общем объёме сделок с квартирами увеличилась до 30% к середине 2025 года. Потенциальные ипотечники сократили спрос на первичном рынке и переключились на поиск приемлемых объектов на вторичке из-за существенной разницы в цене. В условиях дорогой ипотеки покупатели начали предпочитать объекты, не требующие дополнительных вложений и не обременённые рисками задержки строительства.
Девелоперы, оказавшись перед реальностью сужающегося спроса, были вынуждены пересматривать маркетинговые стратегии. Многие отказались от запуска новых проектов, заморозили часть площадок или переработали свой продукт под новые реалии рынка . Вместо масштабных жилых комплексов начали появляться проекты меньшего объема строительства. Возрос интерес к малоэтажной застройке, апартаментам, а также к внутренним программам стимулирования продаж . У некоторых застройщиков с большим портфелем объектов на начальной стадии строительства доля продаж в рассрочку достигла уже 30-50% в общем объёме реализации.
Цены в крупных городах, скорее всего, останутся стабильными или слегка вырастут, тогда как в регионах возможны снижение и скидки на жилье
Важным трендом стало изменение структуры предложения по площадям. По данным экспертов, за год предложение квартир площадью менее 28 м
