Учитывая, что органы Фискальной службы продолжают практику формального подхода к начислению этого налога, пользуясь только данными, которые содержатся в реестре недвижимого имущества, возникает немало споров с налоговиками, касающихся правильности расчета.
По просьбе UBR.ua юристы составили перечень типовых случаев, когда можно и нужно доказывать свою правоту в спорах с ГФС.
Объекта нет, а налог есть
Нередко счет на оплату выставляют за уже несуществующие объекты(снесенные или разрушенные, например, стихийным бедствием).
Как рассказал партнер юридической компании «Волхв» Виктор Дубовик, так, к примеру, произошло по делу №805/466/18-а. Когда плательщик — ликвидатор аварии на ЧАЭС, инвалид 2 группы — был вынужден в суде доказывать, что решение ГФС о начислении 27 529,68 грн налога неправомерно, так как объект был снесен.
При этом налоговики проигнорировали сразу три основания для применения льготы (ликвидатор, инвалид, не существующий объект) и все равно начислили налог, отказав в рассмотрении жалобы плательщика вышестоящим налоговым органом. Он был вынужден обратиться в суд, который признал право человека не платить налог на недвижимость, даже, если бы дом был.
Но и это не остановило фискалов, которые пытались подавать апелляцию, но не оплатили судебный сбор и решения суда первой инстанции осталось в силе.
Как рассказала адвокат, старший юрист юридическо-консалтинговой компании «Де-юре» Алена Берназ, бывало, что люди просто забывали внести изменения в реестр недвижимого имущества и тогда приходилось отбиваться в суде документами, подтверждающими снос здания и фото фиксацией.
«Благо здравый смысл в таких ситуациях спасал. Ведь если объекта налогообложения не существует, то и обязанности платить за несуществующий объект у плательщика нет», — подчеркнула Берназ.
Партнер адвокатской компании «Прайм» K.A.C. Group Татьяна Кузьмич говорит, что в суде могут пригодиться также соглашения о расторжении договоров с поставщиками коммунальных услуг (перед сносом). Если для сноса приглашалась компания-подрядчик — договор (счет, квитанция), то есть первичные документы, подтверждающие указанное действие. В случае самостоятельного сноса (хозяйственным методом) — акт, составленный при участии соседей.
Наличие таких документов у клиента облегчает задачу адвокату, позволяет сэкономить время и удешевляет сам процесс.
Отдельный вопрос — недостроенные здания и сооружения. Пока они не введены в эксплуатацию, то не считаются объектом налогообложения. Об этом, в частности говорится в письме ГФС №1680/Е/99-99-13-03-01/ІПК от 19 августа 2017 года. Налоговики говорят, что налог начисляется на объекты (как жилые, так и нежилые), которые фигурируют либо в госреестре, либо в документах на право собственности. Ведь до момента введения в эксплуатацию дом считается кучей стройматериалов, принадлежащих конкретному лицу. Чем иногда не без успеха пользуются владельцы роскоши — домов свыше 500 квадратов.
Бывает, что в едином реестре, куда вносятся данные из БТИ, техпаспорт строения не включает дополнительные постройки, появившиеся позже, но не указанные в документах. И пока налоговики не выявят этот факт, плата за дополнительные метры не будет начисляться. Правда, когда это выяснится, то вам могут насчитать недоплаченный налог за три предыдущих года (срок исковой давности).
Плата за годы
С 2018 г. отменена ответственность налогоплательщика за неуплату налога, если он не получил уведомление об уплате налога. В то же время, благодаря нововведениям 2018-го, ГФС может по прямому предписанию закона (п.п. 266.10.2 Налогового кодекса) насчитать налог за три года (срок исковой давности). Правда, без штрафных санкций.
«Следует учитывать такие факторы, когда именно состоялось физическое уничтожение объекта недвижимости, или принял ли все необходимые меры истец для фиксации в установленном законом порядке такого факта», — отметил UBR.ua руководитель практики Development юридической компании Dictum Ирина Бондаренко.
По ее словам, статья 349 Гражданского кодекса определено, что право собственности на имущество прекращается в случае уничтожения. В случае уничтожения имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, это право собственности прекращается с момента внесения по заявлению владельца изменений в государственный реестр.
«В одном из судебных дел человеку насчитали налог на недвижимость, которая была признана уничтоженной, но об этом не был уведомлен налоговый орган и данные в госреестр не внесены. Из-за чего были начислены штрафные санкции. Налог пришлось оплатить, но штрафные санкции удалось отменить», — говорит Ирина Бондаренко.
По словам Алены Берназ, был также случай, когда фискалы потребовали уплатить налог от многодетной семьи за 3 года налог на роскошь. То есть их жилье в пять превышало площадь жилья, освобожденную от налогообложения (300 кв.м для квартир и 600 кв.м. для домов)
«Случилось так, что в 2014 году и в 2017 году у них были льготы, а в 2015 и 2016 их на законодательном уровне отменили. Это пример того, как пробелы и изменения в законодательстве могут по прошествии лет вылезти боком», — говорит юрист.
Немало проблем связано также с продажей и покупкой жилья, которые крайне редко совпадают с окончанием календарного года.
По словам Татьяны Кузьмич, нередко налоговая инспекция производила начисления налога за весь год, не принимая во внимание смену собственника в этом периоде. Поэтому приходилось писать письма в ГФС и прилагать документы, доказывающие с какого момента человек перестал владеть недвижимостью. После этого налоговики корректировали размер налога. Поэтому юрист советует сохранять документы по объектам недвижимости в их ретроспективе, несмотря на наличие онлайн реестра.
«В судебных прениях немаловажное значение всегда имеют значение нюансы, которые надо обязательно подкрепить документальным подтверждением», — говорит Татьяна Кузьмич.
Ирина Бондаренко обращает внимание на официальную позицию ГФС о моменте смены собственника. Налоговики отмечают: если физлицо приобрело и продало объект недвижимости в пределах одного месяца, то при наличии документального подтверждения, что свидетельствует переход прав собственности от продавца к покупателю, налог на недвижимость за такой объект не начисляется.
В своем разъяснении, например, ГФС в Житомирской области указывает, что Налоговый кодекс предполагает уплату налога продавцом с 1 января до месяца в котором была проведена продажа, а покупателя — наоборот, с месяца покупки и до конца года.
Поэтому, если физлицо и купило, и продало, например, квартиру, в течение одного и того же месяца, то налог платить не обязано. Для юрлиц, кстати, действуют такие же правила. Нужно только предъявить налоговикам документы, подтверждающие переход права собственности (договор купли-продажи и т.п.).
